집안이 어느정도 여유가 있고 자녀가 결혼 적령기라면 한번 쯤은 자녀의 신혼집 마련에 고민을 가지실 것입니다. 만약 아파트를 2채 가지고 있다면 증여를 통해 신혼집을 마련해줄수 있으나 증여세와 취득세가 높아 부담스러운 상황일 수 있습니다.
무상으로 타인의 부동산 사용시 증여세가 과세될 수 있음
현행법상 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻는 경우 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 보고, 부동산 무상사용이익에 대해 무상 사용자에게 증여세를 과세하도록 규정하고 있습니다.
하지만 예외의 경우가 있으니, 그 부동산 무상사용이익이 5년간 1억 원 미만인 경우와 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택을 무상으로 사용하는 경우에는 과세하지 않도록 하고 있습니다.
다시 이야기하면, 자녀가 부모의 주택을 무상으로 사용해 계산된 무상사용이익이 1억 원 이상일 경우에는 증여세 과세 대상이지만, 주택 소유자인 부모와 함께 거주한다면 증여세가 과세되지 않는다는 것입니다.
자녀에게 아파트 무상 임대시 증여세 과세 여부
부동산 무상사용이익은 무상 사용 개시일부터 5년 단위로 계산하며, 부동산가액의 2%를 매년 적정임대료로 보아 5년간의 임대료의 10%를 현재 가치로 환산해 계산합니다.
만약 5년이 경과한 후에도 계속해 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 시점 이후 새롭게 무상 사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산 무상사용이익을 계산해야 합니다.
위의 예시로 볼 때, 부동산가액이 약 13억 원 이하라면, 무상사용이익이 1억 원 미만으로 계산되므로 증여세가 과세되지 않습니다. 이때 부동산가액은 상증세법상 ‘시가’로 평가하는 것이 원칙입니다.
상증세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 중 발생한 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있으며, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동일한 단지 내에 있으면서, 기준시가 및 전용면적의 차이가 5% 이내의 유사 평형의 매매사례가액도 시가로 인정하고 있습니다.
자녀에게 아파트 유상으로 임대할 경우 증여세 과세 여부
만약 자녀가 부모의 주택을 사용하며 일정 금액을 지급한다면 증여세를 피할 수 있지 않을까라고 생각할 수 있습니다.
그러나 자녀가 부모에게 1년간 지급한 총 임대료가 상증세법상 적정임대료 수준에 미치지 못하는 경우에도 증여세는 과세됩니다.
다만 적정임대료와 실제 지급한 임대료의 차액이 적정임대료의 30% 미만인 경우에는 과세되지 않습니다.
예를 들어, 시가 15억 원인 부모 소유 아파트를 월 200만 원에 임차하는 경우에 있어서 시가에 해당하는 제3자 간 임대료 수준을 확인할 수 없다면 상증세법상 적정임대료는 연간 3,000만 원(15억 원 × 2%)으로 산정하게 되며, 실제 지급한 연 2,400만 원과의 차액 600만 원은 적정임대료의 30%(900만 원) 이내에 해당하므로 증여세가 과세되지 않습니다.
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