부동산 투자를 하기 위해서는 결국 정부의 정책을 알아야 합니다. 정부 정책에 따라 투자자의 희비도 엇갈리는 것이 현실입니다. 정부 정책과 무관하게 부동산 투자를 하고 수익을 내는 것은 개인적으로 불가능에 가깝다고 생각합니다.
정부 정책을 잘 파악하고 움직이는 것이 높은 수익률을 만들 수 있는 조건입니다.
부동산 투자가 정부 정책에 민감할 수밖에 없는 이유
부동산 투자를 위해서 정부 정책을 읽어야 하는 이유를 예로 들어보겠습니다.
이 글을 쓰고 있는 지금은 부동산 가격이 폭등한 이후 하락의 조짐이 보이거나 혹은 약간의 조정장의 기미가 보이고 있습니다. 어쨌건 과거 몇 년간 부동산 가격이 상상도 할 수 없을 만큼 폭등한 것은 사실입니다. 매매가와 전세가 모두 올랐습니다.
2020년 7월에 임대차 3법인 계약갱신청구권, 전월세 상환제, 전월세 신고제의 영향으로, 전세금을 5% 상한 이내로 증액한 세대가 있고, 임차인의 요구에 따라 계약갱신청구권을 바로 사용하지 않고 나중에 사용하겠다고 하면서 전세금을 올려준 세대도 있습니다.
임대차 3법 하나로 인해 부동산 시장은 현재 갈림길에 서있습니다. 혹자는 폭등할 것이라 예상하고 있고 혹자는 긴 하락장의 시작이라고 예상하는 사람도 있습니다.
부동산 시장은 모두 하나의 생물처럼 살아 있으며 서로 연결되어 있습니다. 정책 하나가 각자 처한 환경에 따라서 부동산 투자의 방향을 바꿀 수 있습니다.
부동산 정책을 읽어야 하는 이유는 본인이 처한 상황에 따라 정책이 더해지면 투자의 방향이 바뀔 수 있기 때문입니다.
DSR, DTI 정책이 중요해진 이유
2021년 10월 26일 기획재정부는 가계부채를 1) 총량 관리 지속 2) 상환 능력 내 대출 규제 강화 3) 실수요자 보호 등 3가지 방향에서 마련한다는 명목 하에 2022년부터 DSR 규제를 강화한다고 발표했습니다.
2021년 12월을 기준으로 DSR 규제 1단계가 시행 중입니다.
1단계의 내용은 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 시가 6억 원 초과 주택을 담보로 한 대출이 있거나 1억 원 초과의 신용대출이 있는 대출자에 대해서 은행권 40%, 비은행권 60%의 개인별 DSR 한도를 적용하는 것입니다.
2022년 1월부터는 DSR 규제 2단계가 시행됩니다. 내용은 주택 담보대출과 신용대출을 포함한 총대출액 2억 원을 초과하는 대출자로 개인별 DSR 한도 규제가 확대 적용되고, 제2금융권 풍선효과 차단을 위해 제2금융권 DSR 기준도 강화할 방침입니다.
금융부채에는 주택 담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함됩니다. 소득은 근로소득 증빙은 원천징수 영수증, 소득금액 증명원, 사업소득 원천징수 영수증, 연금증서 등으로 가능합니다.
주부, 학생, 프리랜서, 은퇴자 등은 국민연금공단, 건강보험공단 등 공공기관 발급 자료나 이자, 배당금, 임대료, 카드 사용액 등의 자료로 소득을 산정받을 수 있습니다.
위와 같은 내용으로 인해 주택 특히, 아파트 투자는 쉽지 않아졌습니다. 정부 정책이 친해져야 이러한 곳에서 틈새를 발견할 수 있습니다.
정부는 기존에 DTI로 규제를 했으나 가계부채가 증가함에 따라 규제를 강화하기 위해 DSR을 통한 규제를 적용하기 시작했습니다.
그런데 법인, 임대사업자는 위의 DSR 규제와 가계대출 규제 대상에서 제외되어 있습니다. 법인, 임대사업자는 가계대출이 아니기 때문에 ‘사업자 대출’로 간주됩니다.
상가 등 근린생활시설에 투자할 때 적용받는 RTI(Rent To Interest)도 있습니다. RTI는 연간 임대소득을 연간 대출이자로 나눈 값입니다.
개인 사업자가 (일반) 사업자등록을 해서 상가 등 근린생활시설 임대업을 하려고 하는 경우 대출을 받을 때 RTI를 적용받습니다. 주택임대업은 RTI 150%, 비주택은 RTI 125%입니다. 반면 법인은 RTI 규제를 적용받지 않습니다.
이미 발 빠른 투자자들은 위의 내용을 이용해 투자를 계속해서 이어나가고 있습니다. 부동산 투자를 위해서 정부 정책과 친해져야 하는 이유입니다.
부동산 투자와 대출 제도
많은 투자자들은 정부 규제에 시장은 이미 내성이 생겼고, 이미 다양한 방법으로 대출을 받아 투자를 하는 길을 찾은 투자자들이 많습니다.
자본주의 사회에서 돈줄을 틀어막아 부동산 가격을 억제한다는 건 흐르는 물길을 손으로 막는 것과 같습니다. 이 상황을 뚫고 대출을 받아 투자한 투자자만 고수익의 열매를 맺을 수 있습니다.
정부 규제를 잘 아는 투자자는 대출정보에 대해서도 잘 아는 것은 당연한 사실입니다. 자본주의 사회에서 100% 자기 자본으로 투자하는 것보다 다양한 대출 제도를 이용하는 사람들이 바로 현명한 투자자입니다.
또한 대출은 정부 정책과 연동되어 있기 때문에 부동산 시장에 대한 정부의 의도도 파악할 수 있습니다. 투자할 때 미래의 리스크를 선제적으로 줄일 수 있습니다. 투자로 돈을 벌고 싶다면 대출에 대해서도 많은 공부를 하시기 바랍니다.
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