부동산 가격의 폭등과 임대차 관련 법으로 인해 전월세 계약 시 임대인과 임차인 모두 서로 애민한 상황이 발생할 수 있습니다. 임대인과 임차인은 소유권과 사용권을 공유하는 관계이므로 서로에 대한 이해와 배려를 통해 슬기롭게 임대차 계약을 맺는 것이 좋습니다.
임대차 계약서를 현명하게 작성하는 방법
부동산 사무실에 방문하여 전월세 계약을 체결할 때에는 다음과 같은 항목을 주의하는 것이 좋습니다.
- 부동산의 표시나 내용을 등기부와 대조하여 확인한다.
- 차임과 보증금, 임차기간 그리고 임대인과 임차인의 이름과 주민등록번호 등이 일치하는지 확인한다.
- 대리인 여부를 확인한다.
- 계약서 하단에 작성하는 ‘특약사항’을 잘 살펴보고 해당 집의 특수한 상황에 대해서는 협의를 하도록 한다.
임차인 입장에서 임대차 계약서를 현명하게 작성하는 방법
첫째, 임대인은 은행에서 대출을 얻어 등기부에 근저당권 등이 설정되어 있는 경우 잔금일까지 근저당권을 말소하도록 하는 특약을 설정하는 것이 좋습니다.
잔금일 전 근저당권 말소가 어려운 경우 임차인이 지급하는 잔금으로 담보대출을 상환하고, 말소된 등기부의 권리를 전입신고 다음날까지 유지할 것을 특약으로 정하면 깡통전세에 대한 위험을 방지할 수 있습니다.
둘째, 집주인의 자금력이 불안하여 임차 기간 만료 후 임대보증금을 돌려받지 못할 것이 걱정된다면, 임대차 계약기간 만료일에 후속 임대차 계약 여부와 관계없이 임대보증금을 즉시 반환할 것을 약정하는 것이 좋습니다.
셋째, 임대차 계약을 체결하고 잔금을 치르는 날 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받는 것은 반드시 하셔야 합니다.
넷째, 임대차 역시 사인 간의 계약이므로 강행규정에 반하지 않는 한 임대인과 임차인의 협의로 원하는 내용을 특약으로 정할 수 있습니다.
협의하여 정한 특약을 위반한 경우 본 임대차 계약을 무효로 한다고 적어놓으면 만약 특약에 대한 위반이 있어도 큰 손해를 보지 않을 수 있습니다.
임대인 입장에서 임대차 계약서를 현명하게 작성하는 방법
첫째, 계약 시점부터 원상회복 의무에 대한 부분을 명확히 규정하는 것이 좋습니다.
이는 임대인만을 위한 것이 아니라 미연의 다툼을 방지하기 위한 것으로 임차 당시 임차목적물의 사진을 찍어두는 것도 도움이 됩니다.
둘째, 임차인의 계약 기간을 다 채우지 못하고 퇴실을 원하는 경우 중개수수료 및 부대비용에 대하여 임차인이 부담하기로 하는 등, 비용 부담자를 명확히 정해 놓으면 다툼을 예방할 수 있습니다.
셋째, 임차 기간 종료 전 임대차 갱신을 원하지 않는 경우 ‘새로운 임차인과의 계약을 위해 적극 협조한다’ 등에 대하여 특약으로 넣는 것이 좋습니다.
다만 이 경우 집을 보여주는 것은 임차인의 당연한 의무가 아니므로 평소 임차인과 관계를 잘 유지하면서 협조를 얻는 것이 좋습니다.
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