장사를 하다가 사정으로 인해 장사를 접을 경우 새로운 세입자를 주선해 권리금을 받으려 하는 경우가 많습니다. 그때 건물주가 자신이 직접 장사를 하겠다며 신규 세입자 주선을 방해해 권리금을 회수할 기회를 놓치기도 합니다.
권리금은 법으로 보호된 금전적 가치
권리금은 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯한 금전적 가치를 일컫습니다. 2015년 상가건물 임대차 보호법이 개정되면서 법으로 보호받게 됐습니다.
새로운 세입자에게 권리금을 받고 나가는 경우도 있지만 건물주가 권리금 거래를 방해하는 경우도 있습니다. 이때 세입자는 법적 절차를 통해 권리금 주장을 해야 합니다. 단 그전에 자신이 법률 요건에 맞는 권리금 대상자인지 먼저 확인할 필요가 있습니다.
법으로 보장된 권리인 만큼 소송을 통해 돌려받을 수 있지만 그 전에 법률 요건과 입증 자료 등 몇 가지 사항을 반드시 체크해야 합니다.
권리금 거래 자격 여부 확인
권리금을 주장 하기 위해서는 몇 가지 확인이 필요합니다.
- 3 기분 이상 임대료 연체 여부
- 재개발이 돼 다른 법령에 의해 건물주가 건물을 비워줘야 하는 의무가 있는 경우
- 계약 만료 6개월 이내에 건물주에게 신규 세입자를 주선했는지 여부
권리금을 주장하기 위한 과정
세입자가 권리금을 주장할 수 있는 법률 요건을 갖췄다면 건물주에게 신규 세입자를 주선한다는 의사를 통지해야 합니다. 입증 자료는 내용증명을 보내는 게 가장 효과적입니다.
내용증명이 쉽지 않을 땐 건물주와 통화 녹취, 문자메시지, 이메일 등을 통해 신규 세입자를 주선하기 위한 노력을 했다는 증거를 확보해야 합니다.
신규 세입자 주선에도 불구하고 건물주가 이를 방해하거나 거절한다면 세입자는 건물주를 대상으로 권리금 청구소송을 제기할 수 있습니다. 권리금 청구소송은 건물주 방해로 세입자가 권리금을 받지 못했을 때 제기할 수 있는 손해배상 청구소송입니다.
건물주 권리금 거래 방해 행위로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 건물주가 신규 세입자가 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위
- 건물주가 직접 가게를 운영하겠다며 신규 세입자를 거절하는 행위
- 건물주가 신규 세입자에게 현저히 높은 임대료와 보증금을 요구하는 행위
위와 같은 해당 행위를 겪은 세입자는 소송을 통해 권리금에 해당하는 금액을 건물주에게 청구할 수 있습니다. 다만 소송 제기 시 권리금 청구금액은 신규 세입자가 지급하기로 한 금액과 법원에서 산정하는 금액 간에 차이가 있을 수 있습니다.
신규 세입자를 주선할 땐 권리금 계약서를 작성하고 계약서 내에 권리금 액수를 명확히 기재해야 법원에서 권리금을 산정하는 기준이 될 수 있습니다.
또한, 권리금 계약 시 ‘건물주 거절로 본계약(임대차 계약)이 파기될 경우 신규 세입자에게 권리금만 반환하고 손해배상 책임을 묻지 않는다’는 문구를 넣어야 세입자 손해가 가중되지 않으니 참고하시기 바랍니다.
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