재개발 투자가 가능한 물건 중에는 무허가 주택, 소위 뚜껑이라 불리는 투자 가능한 상품이 있습니다. 재개발 투자를 전문적으로 하시는 분들 중 이 무허가 주택만 집중적으로 매수하시는 분이 있을 정도로 매력적인 상품이기도 합니다만 투자 위험성 또한 존재하니 투자 시 주의하여합니다.
무허가 주택의 취득세
무허가 주택의 취득세는 4.6%입니다. 심지어 다주택자일지라도 무허가 주택의 취득세는 4.6%이기 때문에 다주택자가 매수하기에는 굉장히 매력적인 상품입니다.
상가와 도로도 마찬가지로 취득세가 4.6%이므로 재개발 투자 시 참고하시면 될 것 같습니다.
무허가 주택일지라도 입주권을 받을 수 있다.
재개발 구역에는 유독 무허가 주택이 많습니다. 무허가 주택이란 사유지나 국유지에 허가를 받지 않고 지어진 주택을 말합니다. 이런 무허가 주택도 일정 요건을 갖추었을 경우 입주권을 받을 수가 있습니다.
입주권 여부에 대한 무허가 건물 확인방법은 바로 무허가 건물 확인 대장에 등록되어 있으면 됩니다. 또는 무허가 건물 확인 대장에 등록되어 있지 않을 경우 항공사진과 같은 증명 가능한 다른 자료를 통해 무허가 건물 확인 대장에 등록 후 투자하는 것이 좋겠습니다.
대장 등록 후 무허가 건물 확인원을 받을 수 있는지 확인하고 매매 계약 시 참고 서류로 넣는 것이 좋습니다. 또한 조합에 문의하여 입주권이 나오는 물건인지 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.
재개발 구역의 무허가 주택 투자시 장점
무허가 건물(주택)의 경우 재개발 물건 유형 중 투자금이 적게 들어가는 편에 속합니다. 그렇기 때문에 소액으로 재개발에 투자가 가능한 상품 중 하나입니다.
또한 다주택자에게는 취득세가 중과되지 않으므로 다주택자에게는 유리한 상품입니다.
재개발 구역의 무허가 주택 투자시 단점
무허가 건물(주택)은 위에서 설명한 것처럼 사유지나 국유지 위에 지어진 건축물이므로 대지지분은 없고 건물 부분만 있는 것이 대부분입니다. 따라서 감정평가 시 그 금액이 높지 않게 책정될 가능성이 높습니다.
이는 향후 추가분담금에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 염두에 두어야 합니다. 또한 권리가액이 낮기 때문에 원하는 평형 배정을 받기는 어려운 편입니다.
무허가 주택은 사유지나 국유지에 대한 토지사용료를 지불해야 하는 경우가 있습니다. 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에 매수 시 자금계획을 확인할 필요가 있습니다.
되도록이면 명의 이전 시 매도인에 대한 토지사용료 부분을 해결하는 것이 좋으며 납부 영수증도 챙겨놓는 것이 좋습니다. 체납 여부는 관할 구청에서 확인 가능합니다.
또한, 무허가 주택의 인정 기준은 시·도마다 제각각 다르다는 점도 유의해야 합니다. 특히 특정 지역에서는 특정 연도 이후에 지어진 무허가 주택이거나 무허가 건물인 경우 입주권이 나오지 않는 경우가 있습니다.
서울·경기·인천의 경우 무허가 건축물 인정 기준일은 1989년 1월 24일 이전입니다.
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