2018년 이후 서울 아파트 가격의 상승으로 인해 수도권의 재개발 구역의 프리미엄 또한 함께 상승하였습니다. 특히 재개발 구역 투자 중 ‘상가 조합원 입주권’의 특성을 투자를 통해 많은 재개발 물건 들의 매매가 이루어졌습니다.
즉 상가 조합원의 자격을 통해 아파트 분양을 받기 위한 투자가 이루어진 셈입니다.
다주택자에게 좋은 투자
재개발 입주권 투자의 방법은 여러 가지입니다.
무허가 주택이나 빌라 투자를 통해 적은 투자금으로 매수하는 방법, 단독주택이나 다가구주택을 매수하여 1+1이나 대형 평형을 노리는 방법, 이 글에서 설명하고자 하는 주택 수 미포함을 위하여 상가나 나대지(도로) 등을 투자하는 방법이 바로 그것입니다.
특히 재개발 구역 내의 상가를 매수하는 것은 세금이나 대출면에서 유리합니다. 왜냐하면 위에서 설명한 것 처럼 주택수에 포함되지 않기 때문입니다.
그렇기 때문에 무주택자의 입장에서는 무주택 자격을 유지 및 청약 통장을 그대로 사용할 수 있습니다. 1 주택자의 경우에는 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건도 유지될 수 있습니다.
상가를 아파트 입주권으로 받기 위해서는
일반적으로 상가를 아파트 입주권으로 분양 받기 위해서는 상가의 권리가액이 조합원 분양가를 초과하여야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 보통 아파트 단지 내 상가 등으로 분양받게 됩니다.
- 상가 권리가액 > 조합원 분양가 → 조합원 아파트 입주권
- 상가 권리가액 < 조합원 분양가 → 상가
예를 들면 소유하고 있는 재개발 구역의 상가의 권리가액이 1억원이이고 조합원 아파트 분양가가 9,000만 원이라면 아파트 입주권으로 받을 수 있고 조합원 아파트 분양가가 1억 1,000만 원이면 상가로 받게 됩니다.
아파트 입주권을 받고 싶으나 권리가액이 조합원 아파트 분양가보다 작은 경우에는 추가로 상가를 매수해서 상가 권리가액의 합계를 조합원 아파트 분양가보다 크게 만들면 아파트 입주권 분양 받을 수도 있습니다.
다주택자에게 좋은 상가 담보 대출
2021년 현재, 다주택자는 주택담보대출을 받기가 쉽지 않은 시점입니다. 특히 수도권 내에서는 대출 받기가 정말 어렵습니다. 하지만 상가의 경우 주택보다는 대출받기가 수월합니다.
특히 재개발 구역의 상가 같은 경우에는 대출을 위한 감정평가도 긍정적으로 나오는 경우가 많아서 대출 후 임차를 맞춰 월세를 받게 된다면 이자를 부담하고 추가 현금흐름이 확보되기도 합니다.
재개발 상가 투자의 장점과 단점
재개발 상가 투자는 장단점이 뚜렷합니다. 재개발 상가 투자를 할 경우 장단점을 명확히 파악한다면 성공적인 투자를 할 가능성이 높아집니다.
1. 주택 수 미포함
재개발 구역의 상가는 입주권으로 전환되지 않은 이상 즉, 관리처분인가 전까지는 주택수로 포함되지 않습니다. 이러한 점 때문에 다주택자가 재개발 상가 투자를 할 경우 보유세나 주택에 대한 대출과 무관하게 투자가 가능합니다.
무주택자나 1 주택자의 경우에도 청약이나 양도세 등의 혜택에서 자유로울 수 있습니다.
2. 월세를 통한 현금흐름 확보
재개발 입주권 투자를 위해 상가를 매수한다면 월세 또한 받을 수 있습니다. 하지만 주의할 것이 있습니다. 재개발 구역의 상권의 경우 재개발 사업이 진행되면서 주변 인구가 빠져나가면서 상권이 약해지는 경우가 종종 있습니다.
따라서 임대수익이 줄거나 공실 가능성이 있으므로 투자 시 주의하여야 합니다.
3. 임대사업자 대출 가능
상가의 경우 보통 임대사업자 대출을 받는 경우가 대부분입니다. 특히 이 경우 주택에서 적용하는 까다로운 규제 등을 피해나갈 가능성이 높습니다. 요즘 dti 등의 요소도 본다고는 하지만 주택에 비해서는 훨씬 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있어 레버리지 효과를 누릴 수 있습니다.
즉, 투자금이 적게 들어갈 수 있습니다.
4. 권리가액이 충분하다면 상가나 주택 중 선택 가능
재개발구역에 상가를 소유하고 있다면 주택이나 상가 중 분양 받을 형태를 선택 가능합니다. 특히 조합원 분양 상가의 경우 보통의 일반 분양 상가보다 30% 이상 저렴한 경우가 대부분이므로 일반 분양된 상가보다 훨씬 높은 임대수익을 기대 할 수 있습니다.
또한 조합원 분양 상가의 경우 일반 분양 상가보다 좋은 자리를 선점할 가능성이 높습니다.
5. 높은 취득세율
상가의 취득세율은 주택에 대한 취득세율보다 높습니다. 상가 취득세율은 4.6%입니다. 다주택자의 경우 추가 주택 매수시 취득세율이 높아지기 때문에 상가 취득세율이 오히려 다주택자의 주택 매수 때보다는 취득세율이 낮습니다.
따라서 다주택자인 경우 취득세 면에서는 재개발 구역 매수 시에는 상가를 매수하는 것이 유리할 수 있습니다.
6. 현금 청산 가능성
상가의 경우 재개발 초기에는 권리가액을 정확히 알기 어렵습니다. 조합원 분양시 아파트 입주권을 받기 위한 조건 미충족시 현금 청산되거나 상가로 대신 받을 수도 있습니다.
따라서 추가 매수를 통한 권리가액의 증가를 통해 리스크를 줄일 수 있는 준비가 필요합니다.
7. 공실의 가능성
일반적인 상가와 마찬가지로 재개발 구역 내의 상가의 경우 공실 가능성이 오히려 더 높을 수도 있습니다. 재개발 사업이 진행될 수록 해당 구역 내의 유동인구가 줄어들 것이며 상권 또한 이에 따라 약화되는 경우가 대부분입니다.
따라서 공실에 대한 대비도 필요합니다.
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