어떤 투자든 마찬가지지만 재개발 투자에 있어서 매수 및 매도 타이밍이 굉장히 중요합니다. 특히 재개발 사업은 사업단계에 따라 수익률이 달라질 수도 있고 시기만 잘 맞으면 단기 투자도 가능합니다.
그렇기 때문에 재개발 투자를 함에 있어서 재개발 사업단계별 이해를 통해 매수 및 매도 타이밍에 대한 공부 또한 필요한 것이지요.
재개발 매수 타이밍
첫 번째 매수 타이밍
조합설립 직전에 매수하는 것을 첫 번째 매수 타이밍으로 합니다. 초기 투자를 하려는 사람들에게는 이 단계에서 적은 투자금으로 투자를 진행할 수 있습니다. 또한 입지가 좋고 추진위원회의 재개발 사업의 의지와 태도가 갖춰져 있다면 더할 나위 없습니다.
추진위원회가 조합을 설립하기 위해서는 토지 등 소유자의 동의율이 75%를 넘어야 하는 데 이 75%를 넘기 위해서는 추진위원회의 추진력과 태도 그리고 소유자들의 분위기가 굉장히 중요합니다.
75% 넘기는 것이 쉬운 일이 아닙니다. 불과 1~2% 때문에 조합 설립을 못하고 좌초되는 경우도 태반이기 때문입니다.
개인적으로는 재개발 구역 내의 공인중개사사무소를 몇 군데 들러서 해당 구역의 분위기를 들어보는 것이 좋습니다. 또한 추진위원회의 사무실을 직접 방문해 실제 동의율과 추진위원회의 재개발 사업에 대한 태도도 한 번쯤 봐 두는 것이 투자 결정에 도움을 줄 것입니다.
두 번째 매수 타이밍
사업시행인가 전후 단계입니다. 개인적으로는 가장 좋아하는 타이밍이기도 합니다. 사업시행인가를 득하기 위해서는 지자체와 많은 협의 및 각종 평가 등을 거쳐야 하는데 이 단계에서 많은 조합들이 애를 먹습니다.
그렇기 때문에 사업시행인가를 득하면 프리미엄이 즉각 상승하는 경우가 많습니다. 또한 사업시행인가 이후에는 종전자산평가 즉 감정평가가 진행되는데 감정평가 이후에는 조합원의 평형 신청이 진행되므로 감정평가 전후에 거래가 많이 일어납니다.
감정평가 직후와 조합원 평형신청 이후에는 재개발 물건의 감정평가액이 확정되는 시점이기 때문에 매수할 가격에 대한 불확실성이 사라지는 시점이기도 합니다. 이전에는 재개발 물건의 가격에 대해서 일관성이 없는 경우가 많습니다.
예를 들면 공동주택 가격의 130%에 프리미엄을 더한 가격이었다가 프리미엄이 급격하게 오르게 되면 공동주택 가격의 100%에 프리미엄이 더한 가격으로 변경되는 경우도 많습니다.
이렇듯 감정평가 전에는 해당 재개발구역의 부동산에서 수수료를 챙기기 위해 가격을 조정하는 일이 빈번합니다.
조합원 평형 신청이 끝난 단계라면 매수하는 입장에서는 어떤 평형을 받을 수 있는지에 대한 리스크 많이 사라진 상태이기 때문에 더욱 더 좋은 상황이라고 말할 수 있습니다.
다만 이 타이밍에는 프리미엄이 물건마다 차이가 나기 시작하고 호가가 오르는 시점일 가능성이 높기 때문에 사업성이 좋고 수요가 많은 재개발 구역일수록 빠른 판단을 요합니다.
세 번째 매수 타이밍
관리처분인가관리처분 인가 전후에는 재개발 투자에 있어서는 굉장히 안정적인 타이밍이라고 말할 수 있습니다. 관리처분 인가 즈음에는 분양가와 이주비 및 이사비 등을 알 수 있기 때문에 초기 투자금 및 향후 추가 분담금에 대한 계산을 할 수 있습니다.
관리처분인가를 득하면 재개발사업에 있어서 리스크는 거의 다 사라졌다고 말할 수 있습니다. 그렇기 때문에 재개발 투자를 안정적으로 진행할 수 있고 매수를 원한다면 관리처분 인가 전후 조금 더 빠른 타이밍으로는 관리처분 총회 전후가 좋을 것 같습니다. 지자체로부터 관리처분 인가를 득하면 대부분 또 한 번의 프리미엄 상승이 이루어집니다.
단, 투기과열지구 내에서 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 구역은 관리처분인가 이후에 조합원 지위 양도가 금지되므로 주의를 기울일 필요가 있습니다.
재개발 매도 타이밍
첫 번째 매도 타이밍
사업시행인가 전후와 시공사 선정 전후가 첫 번째 매도 타이밍이라고 볼 수 있습니다. 사업시행인가 전후로 언론상에서는 해당 재개발 구역에 대한 뉴스가 생성되기 시작합니다.
발 빠른 사람들은 사업시행인가 직전에 매수를 진행하기 때문에 본인이 재개발 구역의 물건을 소유하고 있다면 이때 프리미엄 상승으로 인한 수익을 확보하는 것이 좋습니다.
또한 시공사 선정 단계에서는 각 건설사들이 선정되기 위해 마케팅에 열을 올리게 됩니다. 이때 마찬가지로 언론에서도 많은 관심을 갖게 됨으로써 매수자들의 관심도 함께 올라가므로 프리미엄 또한 상승합니다.
두 번째 매도 타이밍
관리처분인가 직전에도 역시 발 빠른 매수자들은 괌심이 많습니다. 이 때는 이주비 대출 실행이 이루어지므로 매수자들 입장에서는 초기 투자금에 대한 부담이 줄어들기 때문에 실수요자들 또한 관심이 많은 시기입니다.
투기과열지구 내의 재개발구역 같은 경우 관리처분 인가 이후 에는 조합원 지위 양도가 금지되기 때문에 보유를 원치 않은 조합원들은 이때 매도하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.
세 번째 매도 타이밍
이 부분은 신규 아파트를 분양받아 입주했다고 생각하면 좋을 것 같습니다. 신규 아파트 입주 시 입 주장이라는 명목 하에 급매도 많이 나오기도 하고 전세가도 주변시세에 비해 저렴한 시기입니다.
따라서 임대를 하고자 한다면 어느 정도 매물이 소진된 이후에 매물을 시장에 내놓는 것이 좋습니다. 또한 매도를 하고자 한다면 양도세 비과세를 받을 수 있는 입주 후 2년 이후를 고민하는 것이 좋을 것입니다.
하지만 이때에도 양도세 비과세를 기대한 물건들이 많이 나올 수 있기 때문에 어느 정도 매물 소진 이후에 매도를 한다면 조금 더 수익을 볼 수 있습니다.
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