부동산 재건축에 대한 관심이 조금이라도 있다면 ‘안전진단’에 대한 이야기를 들어보셨을 것입니다. 이 글에서는 재건축 안전진단의 절차와 투자에 어떤 영향을 미치는지 알아보도록 하겠습니다.
재건축 안전진단이란
안전진단은 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 제12조에 따라 정비사업 계획수립 시기가 가까워지면 공동주택 재건축에 한해 이뤄지는 절차입니다. 본격적인 개발에 앞서 아파트의 노후·불량 정도에 따라 재건축 가능 여부를 판단하게 됩니다.
재건축 가능 연한(준공 후 30년)을 채운 단지는 안전진단을 통과해야만 정비구역으로 지정될 수 있습니다.
재건축 안전진단 제도는 노무현 정부 때인 2003년 만들어졌습니다. 안전진단 제도가 생기기 전에는 지방자치단체별로 중구난방이었고, 그마저도 통과의례에 지나지 않는다는 비판을 받기도 했습니다.
재건축 안전진단의 절차
안전진단은 ‘주민 10% 이상 동의서 제출→안전진단 신청→안전진단 실시 결정(현지조사 등)→안전진단 기관 선정→안전진단 의뢰→안전진단 실시’ 순으로 이루어집니다.
안전진단 절차는 현지조사(예비 안전진단), 정밀 안전진단 순서로 진행합니다.
현지조사는 해당 단지의 최소 표본을 정해서 맨눈으로 건물 노후도 등을 확인하는 단계입니다. 건축 마감이나 설비 노후도 등을 평가합니다.
현지조사를 완료하면 본격적으로 정밀 안전진단(1·2차)을 시행합니다. 정밀 안전진단은 평가를 통해 A~E등급으로 매겨지게 됩니다. 등급에 따라 아래와 같은 결과가 발생합니다.
- A~C등급(56~100점): 재건축 불가 판정
- E등급(30점 이하): 재건축 가능
- D등급(31~55점): 조건부 재건축 대상으로 한국건설기술연구원과 시설안전공단에서 진행하는 적정성 검토(2차)를 한 차례 더 받아 통과해야 재건축 가능
만약 정밀 안전진단에서 탈락한다면 현지조사부터 다시 진행해야 합니다.
재건축 안전진단이 투자에 영향을 미치는 이유
재건축 안전진단에 따라 재건축 투자에도 영향을 미치게 됩니다. 안전진단이 통과하면 재건축 투자에 어느 정도 안정성이 뒷받침된다고 보고 많은 투자자들이 접근합니다. 안전진단이 통과할 것이라 예상하고 미리 선진입을 하는 사람도 적지 않습니다.
재건축 안전진단이 투자에 영향을 미치는 이유는 항목별 배점 비중이 그동안 들쑥날쑥했다는 점입니다. 그중에서도 구조 안전성의 비중 변화가 심했는데, 이는 안전진단을 통과하는 데 가장 중요한 요소이기 때문입니다.
정부는 구조 안전성 항목의 가중치를 조절하는 방식으로 재건축 규제를 조이고 풀고 있습니다. 주차장이나 배관, 층간 소음 등 주거환경이 열악하다면 구조에 큰 문제가 없어도 재건축을 할 수 있었던 때도 있었습니다.
정부별 안전진단 규제에 따라 재건축 사업이 위축되고 매수세가 약해지기도 하고 강화된 규제를 피한 단지는 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나기도 합니다.
재건축은 시작에서 완공까지 7~10년 정도 걸리는 장기 사업인데, 정부가 바뀔 때마다 안전진단 기준이 변화되기 때문에 투자에 있어서도 큰 영향을 미치게 됩니다.
안전진단 정책에 따른 시장 움직임은 ‘현재 진행형’이기 때문에 어떤 변화가 있을지 지켜보면서 재건축 투자에 접근해야 함을 잊지 않아야겠습니다.
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