최근 집값 약세로 전세가가 매매가보다 높은 이른바 ‘깡통전세’ 피해가 속출하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 7월 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 사고액이 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났습니다.
깡통 전세의 정의와 특징
깡통 전세란, 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격과 비슷하거나 높은 경우를 말합니다. 깡통주택에 세입자로 들어가면 계약 기간이 끝나도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.
모 사이트의 조사에 의하면 신축, 재건축아파트가 임대차 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 ‘깡통전세’ 위험이 구축 아파트보다 낮은 것으로 나타났습니다.
해당 조사에 따르면 깡통전세가 나타날 수 있는 주택의 특징은 다음과 같습니다.
- 깡통전세 위험은 대체로 신축보다는 구축 아파트에서 더 크다.
- 상대적으로 매매가격 하락폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통 전세 위험이 있는 아파트가 많다.
- 매매가 수준이 높은 입주 5년 이하 신축에서는 깡통 전세 위험의 비중이 낮은 편이다
- 연식이 오래된 단지일수록 전세가율 80%를 초과한 아파트 비중이 높아 깡통 전세 위험이 높다.
- 30년 초과 아파트이고 재건축 예정 단지는 깡통 전세 위험이 비교적 낮다.
- 아파트는 빌라, 단독 등 주택 유형에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 전세가율이 높은 일부 지역과 단지를 중심으로는 주의가 요구된다.
- 집값 호황기에 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다.
깡통 전세 피해를 예방하는 방법
공인중개사와 집주인이 알려주는 정보에만 의존하다 전세 값이 하락하게 되면 임차인은 계약 기간 만료인 2년 뒤 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황에 직면할 수 있습니다.
1. 임대차 계약 체결 전 ‘서울시 전월세 정보몽땅’을 활용하기
전세 보증금을 안전하게 지키기 위해선 임대차 계약 체결 전 해당 매물과 주변 주택 시세를 정확하게 확인하는 것이 좋습니다. 이런 정보를 확인하는 가장 간편한 방법은 ‘서울시 전월세 정보몽땅’을 활용하는 것입니다.
서울시는 전세 사기를 막기 위해 전·월세 실거래 데이터 분석 정보를 제공하고 있습니다. 집을 구하는 임차인에게 불리한 계약이 이뤄지지 않도록 여러 정보를 분석해 놓은 것입니다.
서울시 전월세 정보몽땅을 활용하면 서울 시내 주택 매매 및 전·월세 실거래 신고 자료를 손쉽게 확인할 수 있습니다.
임차인은 서울시 전월세 정보몽땅을 통해 전·월세 임차 물량 예측정보(법정동·면적·주택유형·건축 연한 별), 합당한 전세가율, 전·월세 전환율을 파악할 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.
2. 전세가격 상담센터 이용하기
서울시는 정확한 시세 확인이 어려운 신축빌라, 다세대·다가구 등에 대해 선순위 대출액, 보증금 등을 고려한 전세 예정 가격의 적정여부를 계약 이전에 임차인이 확인할 수 있도록 서비스를 제공합니다.
부동산 평가 분야 전문가인 감정평가사가 직접 신청자의 물건을 평가해 적정한 전세 예정 가격과 함께 거래의 안전성 등을 분석해줍니다.
‘전세 가격 상담 서비스’는 서울부동산정보광장을 통해 서울시민 누구나 신청 가능하며 무료로 이용할 수 있습니다.
신청자가 온라인을 통해 소재지, 주택 사진 등 주택정보 입력 및 상담 신청을 하면 접수 상황과 담당 평가법인을 문자로 통보받을 수 있습니다.
이후 담당 감정평가사는 해당 부동산의 감정평가를 거쳐 2일 이내 신청자에게 유선으로 결과를 안내해 줍니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환보증 가입은 전세 사기 피해를 막는 가장 확실한 방법입니다.
전세보증금 반환보증은 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 전세보증금반환보증 기관이 집주인 대신 보증금을 돌려주는 일종의 보험상품을 말합니다.
전세보증금 반환보증을 제공하는 곳은 다음과 같습니다.
- 주택도시보증공사(HUG)
- 한국주택금융공사(HF)
- SGI서울보증
이미 집을 구한 임차인일지라도, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전이라면 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다.
임차물건의 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매신청 등 소유권 행사에 제한사항이 있거나 토지와 건물 소유주가 다른 경우, 전대차로 체결한 경우 등에는 가입이 제한되니 주의하시기 바랍니다.
4. 잔금 치르기 전 권리관계 변동 체크하기
등기부등본을 다시 확인해 잔금을 치르기 전까지 권리관계에 변동이 없는지 체크하는 게 필요합니다.
신분증을 통해 임대인 본인이 맞는지 다시 한번 확인하고 대리인과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명서를 받아 전세계약 체결 권한 위임 여부를 점검해야 합니다.
공인중개사와 계약할 때에도 공인중개업자가 교부하는 중개물건 확인서를 받아두는 게 좋습니다.
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