최근 제도의 허점을 노린 ‘전세 사기’가 기승을 부리고 있습니다. 경찰은 매년 세입자 피해를 가중시키는 전세 사기를 근절하기 위해 ‘전세 사기 전담 수사본부’까지 설치할 정도입니다. 부동산만 믿고 계약했다가 덜컥당하기 쉬우니 주의하여야겠습니다.
전세 사기 유형
전세 사기에는 여러 가지 유형이 있습니다만 대표적으로 발생하는 3가지는 아래와 같습니다.
- 깡통전세
- 고액체납
- 전세 계약 당일 임대인 변경
전세사기 유형으로 가장 대표적인 것은 ‘깡통전세’는 전세가가 매매가와 같거나 더 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 집을 말합니다.
보통 임대인이 전세금을 돌려 막아 집을 여러 개 사두는 ‘갭 투자’와 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면 세입자의 보증금을 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨 버리면서 발생하게 됩니다. 전세보증금을 돌려주는 것보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문입니다.
전세사기의 또 다른 유형으로는 ‘고액체납’이 있습니다. 임대인이 내야 할 세금을 체납해 집이 경매로 넘어가는 경우입니다. 이렇게 체납한 세금은 세입자의 보증금보다 우선해 징수할 수 있는 권리가 있어 세입자는 보증금을 떼이기 쉽습니다.
전세 계약 당일 임대인이 바뀌는 유형도 있습니다. 통상 임대한 집이 경매에 넘어가면 세입자는 ‘우선변제권’을 활용해 보증금을 먼저 돌려받습니다.
그러나 주택임대차 보호법 상 우선변제권은 ‘전입 다음날’에 발생하고 있어, 만약 이사 당일에 주택 매매를 거래해 소유자를 변경하면 보증금을 떼일 수 있습니다.
전세사기에 대응하는 방법
기본적으로 HUG의 보증보험 가입이 하나의 방법이 될 수 있습니다.
HUG의 전세보증금 반환보증은 집주인이 계약 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 세입자에게 보증금을 지급한 뒤 추후 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 제도를 말합니다.
또한 나보다 우선순위 채권자가 몇 명 있는지 확인하시길 당부드립니다. 학생이나 사회초년생이 주로 거주하는 다가구주택의 경우 법률적으론 단독주택에 해당하므로 임차보증금이 등기부에 찍히지 않습니다.
이 경우 세입자는 자신이 내야 할 임차보증금만 알지 집주인이 얼마만큼의 부담을 갖는지는 모를 수 있습니다. 공인중개사에게 계약 전 자신보다 앞 순위의 채권자가 몇 명인지를 반드시 확인하시기 바랍니다.
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