대부분의 사람들은 가족에게 부동산을 이전하는 방안으로 증여를 생각하지만 매매도 하나의 방법이 될 수 있는데 이것을 ‘특수관계자 간 거래’라고 합니다. 이 글에서는 특수관계자 간 거래와 양도소득세에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다.
특수관계자 간 거래를 하는 이유
집값이 급등했다가 집값이 하락 국면에 접어들면 이런 상황을 활용한 증여성 거래로 보이는 사례가 늘어납니다. 자녀에게 주택을 물려줄 계획이 있는 부모라면 집값이 낮을 때 양도하는 게 절세 측면에서 유리하기 때문입니다.
또한, 특수관계인 간 거래는 중개사의 도움이 필요 없기 때문에 수수료 절감 차원에서 직거래로 이뤄지는 경우가 많습니다.
아파트를 시세보다 낮은 가격에 자녀에게 양도하는 것은 예전부터 자산가들이 세금을 아끼기 위해 자주 활용하던 방법입니다.
예를 들어 시가가 20억 원인 아파트가 있다고 가정하면, 이 아파트를 증여할 때 자녀가 약 6억 원의 증여세를 내야 하지만 매매하면 부모가 양도세만 내면 됩니다. 만약 부모가 1 주택자라면 각종 공제 혜택을 통해 양도세를 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
아파트 시가를 계산하는 방법
상증법 시행령 49조에 따르면, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액(상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가 기간 이내 신고일까지의 가액을 함)이 있으면 해당 가액을 시가로 보는 것으로 규정하고 있습니다.
공동주택은 다음 요건을 모두 충족하는 주택을 시가로 봅니다.
- 평가 대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
- 평가 대상 주택과 주거 전용면적의 차이가 평가 대상 주택의 주거 전용 면적의 100분의 5이내일 것
- 평개 대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 평가 대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
다만, 해당 주택이 둘 이상일 때는 평가 대상 주택과 공동주택 가격 차이가 가장 작은 주택을 시가로 봅니다.
즉 아파트는 평가기준일 이전 6개월부터 신고일 내에 매매된 동일 단지 내 공동주택 가격 차이가 가장 적은 유사 평형대 아파트가 시가가 되는 셈입니다.
특수관계인 간의 재산 양도시 증여로 보는 경우
상증법 35조에 따르면, 특수관계인 간의 재산을 양도할 때 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 증여로 보는 것으로 규정하고 있습니다.
이때 기준금액이란 다음의 금액 중 적은 금액을 말합니다.
- 시가의 30%에 상당하는 가액
- 3억 원
따라서 차액이 3억 원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달하는 경우에는 증여에 해당하지 않아 증여세가 과세되지 않는 것입니다.
특수관계자 간 거래 시 주의할 점: 양도소득세 부당행위 계산 부인 제도
가족 매매는 특수관계인 간 거래로서 제삼자와의 일반적인 거래에 비해 객관적으로 조세 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는데 이를 양도소득의 부당행위 계산 부인 제도라 합니다.
조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우이며, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당합니다.
요컨대 특수관계자 간 부동산 매매 시 시가와 매매가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당할 때 양도소득세 계산 시 매매가액이 아닌 시가대로 양도소득세를 계산해야 하는 것입니다.
과세관청에서는 특수관계자 간에 부동산을 매매한 경우 주의 깊게 들여다보기 때문에 세무상 문제가 없는 선에서 거래해야 합니다.
직계존비속 또는 배우자에게 양도한 재산은 양도자가 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계존비속 또는 배우자가 증여받은 것으로 추정합니다.
다만 자금출처가 확인되는 자금으로 그 대가를 지급하고 취득한 사실이 명백히 인정되는 경우 증여받은 것으로 추정하지 않고 매매로 간주하므로 금융 증빙을 철저히 준비해야 합니다.
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