재개발 투자 시 중요한 요소 중 하나는 감정평가액입니다. 감정평가액은 바로 권리가액이 영향을 미치는 요소이기 때문입니다. 이 감정평가액으로 인해 향후 투자 수익률 및 추가분담금이 결정됩니다.
그렇기 때문에 재개발 투자를 위한 물건 매수 시 감정평가를 잘 받을 수 있는 물건을 선정하는 것이 굉장히 중요합니다.
감정평가는 결국 감정평가사에 의해서 결정되지만 감정평가시에도 일반적인 기준이라는 것이 있기 때문에 상대적으로 감정평가를 잘 받을 수 있는 가능성 높은 물건을 선택하는 것이 당연히 좋습니다.
1. 되도록이면 공시지가가 높은 물건 매수
일반적으로 공시지가가 높은 매물이 감정평가를 잘 받을 가능성이 높습니다. 공시지가는 결국 해당 매물에 대한 평가금액이나 마찬가지이기 때문입니다.
단독주택이라면 공시지가가 높은 매물, 빌라 같은 집합건물의 경우에는 공동주택가격이 높은 매물을 매수하는 것이 좋겠습니다.
물론 공시지가나 공동주택가격이 높다면 초기 투자금이 타 매물에 비해 조금 더 필요하다는 단점이 있지만 같은 구역 내에 다른 매물과 비교해서 매매가가 비슷하다면 이왕이면 공시지가나 공동주택가격이 높은 매물을 선택하는 것이 좋습니다.
2. 도로변에 위치한 매물 + 차량 출입이 가능하면 더더욱
위에서 말씀드렸듯이 같은 조건이면 공시지가가 높은 매물을 선택하는 것이 좋습니다. 하지만 공시지가도 비슷하면 어떻게 하는 것이 좋을까요?
그럴 때는 도로와 인접한 물건을 선택하는 것이 좋습니다. 특히 차량 출입이 가능하면 더더욱 좋습니다. 또한 도로의 폭이 넓을 수록 감정평가를 잘 받을 가능성이 큽니다. 도로는 감정평가 중 가장 큰 영향을 미치는 요소 중 하나입니다.
3. 용도지역에 따라 물건 선택
용적률에 따라서 감정평가가 다르게 나타나는 경향이 있습니다. 특히 용적률이 높을수록 감정평가를 높게 받습니다. 동일한 매물이라면 아래 용도지역에 따른 용적률을 확인 후 매수하시는 것이 좋습니다.
4. 신축일수록 좋은 재개발
재개발 물건의 감정평가는 건물의 노후화도 영향을 미칩니다. 노후화에 따른 감가수정이라는 요소가 작용하게 되므로 최근에 지어진 물건일수록 감정평가를 높게 받을 가능성이 높습니다.
단 신축이더라도 입주권을 못 받을 수도 있으므로 반드시 부동산과 조합에 확인이 필요합니다. 속칭 ‘물딱지’일 가능성이 존재합니다.
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