상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차 계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수 기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔습니다.
임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다고 최근 판결에서 이야기하고 있습니다.
세입자가 반드시 신규세입자를 주선해야 하는 이유
건물주가 신규세입자를 거부하는 경우 주선 자체를 포기하면 안 되는 이유는 건물주에게 권리금 회수 기회에 대한 책임을 묻기 위해서입니다.
만일 건물주가 신규 세입자를 원하지 않는다는 이유로 주선 노력을 포기한다면 손해배상 청구소송에서 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
임대인(건물주)은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인(세입자)이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
즉 기존 세입자는 상가 계약이 끝나기 6개월 전부터 건물주에게 권리금을 내고 들어올 신규세입자를 주선해야 하고 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 뜻입니다.
권리금에 대한 손해배상청구소송은 기존 세입자가 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 하고 건물주가 이를 거부해야 소송에 대한 청구취지가 생기게 됩니다.
만약 기존 세입자가 신규 세입자를 주선하지 않으면 건물주에게 신규 세입자를 주선한 사실과 계약을 거부한 사실이 없기 때문에 소송을 제기할 법률상 근거가 없습니다.
신규 세입자를 주선하지 않아도 되는 경우
세입자가 신규 세입자 주선 없이도 건물주에게 손해배상 청구가 가능한 경우는 다음과 같습니다.
- 건물주가 직접 장사를 하겠다며 세입자에게 신규세입자 주선을 명확히 거절한 경우
- 건물주가 주변 부동산과 단합해 신규세입자를 구하지 못하도록 방해한 경우
- 급작스러운 재건축 통보를 할 경우도 건물주로 인해 신규 세입자 주선이 불가능한 상황에 놓은 경우
손해배상청구 소송 시 주의할 점
권리금에 대한 권리행사는 정해진 소멸시효가 있기에 이 기간을 잘 지켜야 합니다. 권리금 회수에 대한 건물주의 방해가 확실한 경우 계약이 끝나더라도 3년 이내 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
다만, 건물주의 방해가 없었는데도 신규세입자를 구하지 못한 채 계약이 끝나버리면 소송을 제기할 법률적 근거가 없기 때문에 소멸시효 자체가 적용되지 않으므로 주의해야 합니다.
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