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법인으로 용도변경 주택 취득시 취득세를 아끼는 법

법인을 통한 취득세 12%는 여간 부담스러운 금액이 아닐 수 없습니다. 주택 취득 후 용도변경을 통해 건물을 올리시는 분들도 많은데 이럴 때 취득세를 아끼는 방법에 대해 소개해 보겠습니다.

주택의 취득세와 양도세


양도소득세법상 주택의 취득시기는 원칙적으로 잔금청산일이 되는 것이지만, 이전에 소유권이전 등기를 하거나 사용 수익 등을 하고 있다면 해당 날을 주택의 취득시기로 봅니다.

따라서 법인이 주택을 매입할 경우 주택의 잔금지급일이나 등기일을 주택의 취득시기로 보며 주택의 매매인은 해당 시점을 주택을 양도한 시점으로 보게 됩니다.

  • 원칙: 잔금청산일
  • 예외: 잔금청산일 전 소유권 이전 등기, 사용 수익, 인도가 완료된 경우

취득세법 상의 취득시기 또한 양도소득세의 취득시기와 거의 유사합니다. 취득세법에서의주택의 취득시기는 다음과 같습니다.

  • 유상승계취득(매매): 계약상의 잔금지급일(사실상 잔금지급일 등)
  • 무상승계취득(매매): 계약일(상속개시일, 증여계약일)
  • 승계 취득 이전 등기, 등록한 경우: 등기, 등록일

이를 종합해 보면 개인과 법인의 주택 매매거래시 개인의 주택 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이며 법인의 취득시기 또한 잔금청산일임을 확인할 수 있습니다.

즉, 양측 모두 잔금청산일의 건물의 용도가 주택이라면 주택의 매각(취득) 그 외 용도라면 주택 외 건물의 매각(취득)으로 보는 것입니다.

특약을 활용한 법인의 취득세 줄이기

법인이 주택을 취득한다면 12%(13.4%)의 세율의 취득세가 부과됩니다. 주택이 아닌 일반건물을 취득한다면 4%(4.6%)의 취득세를 부담하게 됩니다.

법인이 주택을 매입할 때 주택 외 용도로 활용할 목적으로 매입할 경우 12%의 세율을 부담하여야 하고 취득 전에 근생 등으로 용도변경을 한다면 4%의 취득세를 부담하게 되는 것입니다.

따라서 법인이 주택을 취득할 때 취득세를 아끼고 수익의 극대화를 위해서 용도변경을 한 뒤 취득을 하는 방안을 고려할 수 밖에 없습니다. 하지만 주택의 매도인은 주택에 대한 비과세 혜택 등을 받기 위해 주택으로 매각하는 것을 선호하는 경우가 많습니다.

이러한 경우 양쪽의 이익을 동시에 가져갈 수 있는 방법은 바로 매매 특약을 활용하는 것입니다.

아래는 국세청 질의 일부를 가져온 것입니다.

재일46014-517(1997.03.07.)
[제목] 매매계약 특약에 따라 주택이 주택외로 용도변경된 경우
[요약] 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임

즉, 법인과 개인이 매매계약을 체결할 때 잔금지급일 전 용도변경에 대한 특약을 한 상태로 체결한다면 개인의 양도소득세는 주택으로 반영되고 법인의 취득세는 주택 외 건물로 반영되어 4%의 부담만을 지게 되므로 매도인, 매수인 모두 윈윈하는 상황을 만들 수 있습니다.

다만, 법인이 주택을 매입할 때 용도변경을 할 경우 외견만 용도변경을 하여 실제로 주택으로 활용할 경우에는 실질과세 원칙에 따라 주택에 대한 취득 중과세율을 적용받게 됩니다.

따라서 실제 주택 외 건물로 바꾸는 공사(주방 등의 철거 공사) 등이 시행되야 하며, 해당 비용을 매입하는 법인 측에서 부담해야함을 주의하여야 겠습니다.

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