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미분양 아파트 분양권 옥석 가리는 방법 6가지

분양권에 관심을 갖는다면 ‘무순위 청약’, ‘선착순 분양’ 등의 문구를 자주 볼 수 있습니다. 미분양 아파트에서 자주 볼 수 있는데요. 잘못 투자했다가는 오랜 시간 고생할 수 있어 주의를 요합니다. 이 글에서는 아파트 분양권 투자 시 성공할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

미래가 불투명한 시장에서는 분양시장의 선행지표를 더 면밀히 살펴봐야 합니다. 아껴둔 청약통장을 써서 당첨된 아파트가 마이너스 프리미엄이 될 확률이 높기 때문입니다.

미분양 아파트 분양권 투자시 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

  1. 완판 속도
  2. 1순위 청약률
  3. 견본 주택
  4. 전화상담
  5. 선착순 분양 관심 연령대
  6. 거래량과 실거래가

완판 속도

분양권 투자에서 중요한 것은 ‘완판 속도’입니다. 당첨된 분양 단지가 정당계약에서 100% 분양된다면 해당 분양 단지를 손꼽아 기다린 대기 수요가 공급 세대수의 몇 배가 된다는 뜻입니다. 이 경우 향후 분양권이 시장에 나오면 풍부한 대기 수요에 의해 거래가 활발해지고 프리미엄도 붙을 가능성이 높습니다.

반면, 정당계약에서 다 팔리지 못하고 상당수가 미분양으로 전환돼 선착순 분양에 돌입했다면 해당 단지는 ‘미분양 아파트’라는 낙인이 찍혀 계약자의 불안심리가 확산될 수 있습니다.

심지어 선착순 분양에서도 미분양이 해소되지 않아 완판 시점을 기약할 수 없는 상황으로 치달으면 로열층 분양권마저 마이너스 프리미엄이 발생할 확률이 높아집니다.

1순위 청약률

1순위 청약률은 해당 단지를 기다리던 대기 수요 규모를 알려주는 지표입니다. 무주택자격, 청약통장, 청약가점 등 실수요 조건을 갖춰야 하는 1순위 청약자의 수는 해당 단지에 대한 진성 수요가 어느 정도인지 가늠할 수 있습니다.

단 1순위 청약률을 판단함에 있어서 주의할 점이 있습니다. 소규모 단지라면 청약률 계산 시 분모에 해당하는 일반공급 물량이 절대적으로 적을 수밖에 없어 대규모 단지 대비 청약률이 높게 나올 가능성이 높기 때문입니다.

견본 주택

청약 성적이 저조하여 무순위 청약(선착순 분양)으로 넘어가게 되면 이 때는 해당 단지의 프리미엄 여부를 결정할 분기점이 될 수 있습니다. 이 때는 분양 현장, 즉 견본주택을 방문해보는 것이 좋습니다.

만약 선착순 분양에 돌입해 고가 경품, 주말 방문 이벤트 등 대대적인 이벤트를 개시한다면 해당 단지는 정당계약 후 상당한 수준의 미분양이 발생했으며 선착순 분양에서도 완판이 어렵다는 징후로 판단할 수 있습니다.

또한 미분양이 심각하면 선착순 분양 개시 후 영업사원이 대폭 충원될 가능석이 높습니다. 영업사원 확충 여부는 견본주택 ‘주차장’을 확인해 보면 되는데 보통 평일(특히 월요일)에는 견본주택 방문객이 드물지만, 만약 평일에 주차장이 꽉 차 있다면 새로 출근하는 영업사원이 충원되고 있다는 증거입니다.

미분양이 심각하지 않다면 분양 단지 홍보를 위한 현수막도 덕지덕지 붙어 있지 않아 견본주택 본연 그대로의 모습을 유지하고 있는 경우가 많습니다. 대대적인 영업사원 충원도 없고, 주말 이벤트도 소극적으로 실시할 것입니다.

전화상담

미분양이 심각하다면 전화상담 시 적극적으로 견본주택에 방문할 것을 어필합니다. 부동산은 결국 사람들이 직접 방문해 입지와 타입별 유닛을 확인하고 영업사원의 자세한 설명이 곁들여져야 미분양 소진 확률이 높기 때문입니다.

반면 미분양이 ‘소량’ 남아 수개월 내 완판 가능성이 큰 분양 현장의 전화상담은 대부분 ‘단답형’인 경우가 많습니다.

선착순 분양 관심 연령대

선착순 분양 당일 ‘줍줍’ 인파가 견본주택에 모일 텐데 연령대가 30, 40대가 아닌 50대가 많을수록 선착순 분양의 성공 가능성은 큽니다.

일반적으로 30, 40대보다 50대가 부동산에 보수적 태도를 보이는데 이는 생애주기상 주택 매수 경험이 풍부하고 ‘부동산의 쓴맛’도 경험해 본 50대가 부동산의 리스크를 냉정히 대한다는 증거입니다.

보수적인 50대가 ‘줍줍’까지 한다는 것은 분양 리스크를 감안해 선착순 분양에 참가했다는 뜻이고, 그만큼 실제 계약까지 이어질 가능성이 큽니다.

거래량과 실거래가

완판 속도 외에 분양권 프리미엄의 단서가 될 수 있는 시그널은 분양 단지 인근 신축의 실거래 추세입니다. 인근 신축 단지의 실거래가와 해당 단지를 비교하고 입지나 호재에 따른 가격을 확인하는 것은 중요한 단서가 될 수 있습니다.

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