부동산 투자는 인터넷으로 충분히 조사했을지라도 인근 부동산에 들러서 개발 동향과 전망을 점검하고 현재 동향을 확인해야 합니다. 직접 가서 보고, 듣고, 느끼는 임장은 필수입니다. 생활형 숙박시설도 마찬가지입니다.
임장은 자신이 사고자 하는 물건을 현장에 가서 직접 보며 입지, 주변 환경, 시세 등을 전반적으로 알아보는 과정을 말합니다. 임장을 해야 하는 이유는 내 재산을 투자하는 일이며 모든 책임은 전부 투자자에게 귀속이 되므로 반드시 필요한 작업입니다.
생활형 숙박시설 임장의 조건
자신의 명의로 부동산을 산다면 자신에게 100% 책임이 있습니다. 임장은 이처럼 부동산 매입에서 매우 중요한 근간이 되므로, 필수적이고도 매우 신중하게 처리해야 할 과정이라 할 수 있습니다.
하지만 모든 지역을 임장을 할 수는 없습니다. 시간은 한정되어 있고 물리적으로도 불가능하다고 생각합니다. 임장은 꼭 필요한 지역으로 가는 것이 옳습니다. 따라서 최소한의 임장의 대상을 추려놓는 것이 좋습니다.
1. 차익을 기대할 수 있는 지역
단기 거래를 하지 않는 이상, 부동산은 주식에 비해 자의적이든 타의든 간에 장기간 보유할 가능성이 높은 상품입니다.
그렇기 때문에 꾸준히 가치가 상승할 지역에 투자해야 합니다. 그래서 투자자로서는 투자해야 할 지역이 거의 정해져 있다고 볼 수 있습니다.
생활형 숙박시설의 임장 대상은 자동차로 갈 수 있는 도로 교통망이고, 기차 등 철로가 생길 곳입니다. 대규모 아파트 단지 개발, 정부 주도의 지식산업센터 개발 등도 호재로 볼 수 있지만, 교통 개발이 뒷받침해주지 않는 한 뒷심을 발휘하기 어렵습니다.
도로교통망 계획을 보려면, 국토교통부의 도로관리과 도로건설과에서 생성된 국도·국지도 건설계획을 보면 됩니다. 이 계획은 5년 단위로 도로건설 계획이 만들어집니다.
이 계획들의 사업 유형은 크게 3가지로 나뉘는데 신설, 확장, 개량이 바로 그것입니다. 이 중에서 투자할 때 가장 주목해야 할 항목은 ‘신설 및 확장(연장)’입니다.
해당 계획을 바탕으로 건설 예정인 도로를 활용할 수 있는 도시(지역)는 가만히 있어도 매도차익을 기대할 수 있습니다.
땅값이 오르면 이 위에 건설되는 건물의 가치도 오릅니다. 상업용, 주거용 부동산 물건은 땅값이 오르면 거의 즉각적으로 반응하지만, 생숙 물건은 천천히 반영됩니다.
속도의 문제지 분양을 하고 정상영업을 시작해 수익이 나는 시점부터 1~2년 뒤에는 천천히 시세에 반영이 됩니다.
2. 투자자의 접근 여부
수도권 외의 지역에 부동산 가격을 올리는 건 전적으로 외지인들에 의해 결정됩니다. 서울, 수도권 투자자들에게 잘 팔릴 것 같은 부동산에 매도 차익을 기대할 수 있습니다.
보통 초창기 외지인들의 끊임없는 매수세로 가격이 많이 올라가면, 뒤늦게 인근 지역 거주민이 들어와서 가격을 받쳐줍니다.
이때 법인 투자자들의 집중 매수세가 있다면 투자할 때 심사숙고해야 하는데 시세차익이 생기면 내일이라도 당장 팔고 나가기 때문입니다.
하지만 외지인 중에서도 개인 명의로 구매하는 투자수요자가 많으면, 그 지역은 시세가 안정적으로 꾸준히 오를 가능성이 높습니다.
3. 대도시와의 접근성
대도시에서 멀고 접근성이 떨어지는 생숙은 매우 리스크가 큰 물건임을 분명히 알아야 합니다. 그리고 분양업자들이 광고하는 월 수익이 확정 수익이라는 말도 스스로 꼼꼼히 따져서 확인해야 합니다.
숙박시설에서 확정된 수익을 보장할 수 있는 방법은 사실 없습니다.
생숙의 임대수익은 변동될 수 있지만 지어진 건물은 매도하기 전까지는 그 물건에서 빠져나올 수 없습니다. 생숙도 부동산이기 때문에 수익성과 함께 입지도 같이 산다는 개념으로 접근해야 하므로 대도시에서 먼 곳은 가급적 피해야 합니다.
대도시와 가까워야 하는 또 다른 이유는 수요층을 고려해서입니다. 내 기준이 아니라 생숙에 머무르는 숙박객(수요층) 기준으로 생각을 해야 합니다. 당연히 인구가 많은 대도시와 가까워야 많은 잠재 숙박객이 확보됩니다.
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