내 집 마련은 반드시 필요하다고 생각하는 사람 중 하나입니다. 내 집 마련을 할 때는 내가 살기 좋은 곳을 고르는 곳도 중요하지만 인플레이션이나 앞으로 다가올 미래에 대비하여 꾸준히 상승할 수 있는 입지를 선택하는 것이 중요합니다.
제가 생각하는 우상향하는 내 집 마련하는 방법은 다음과 같습니다.
- 전세가율이 높은 아파트를 선택하세요.
- 가용할 수 있는 자금 내에서 가장 비싼 아파트를 구입하세요.
- 학군이 좋은 지역의 아파트를 구입하세요.
- 저평가된 아파트를 구입하세요.
전세가율이 높은 아파트 선택하기
앞으로 여러분의 미래를 위해서 전세가율이 높은 아파트를 선택하는 것이 굉장히 중요합니다. 전세가율은 매매가격과 전세가격의 비율을 말합니다. 전세가율이 70%라고 하면 집값은 1억원 이고 전세가는 7,000만원인 셈입니다.
전세가는 보통 현재의 가치를 대변한다고 흔히들 이야기합니다. 매매가는 현재가격에 미래 가치가 포함된 가격이라고 이야기합니다.
매매가는 보통 거품이 낄 수 있지만 전세가는 거품이라는 것이 없습니다. 전세가는 철저하게 실거주할 세입자가 사용할 목적이기 때문입니다. 세입자 입장에서는 매매가는 별 의미 없기 때문에 전세가는 현재 가치를 대변한다고 할 수 있습니다.
전세가격은 주변 지역에 특별히 과잉 공급이 되지 않는 한 물가상승률을 웃도는 수준으로 오르는 것이 정상입니다. 일반적으로 매매가격보다 전세가격이 높은 경우는 발생하지 않습니다.
전세가격이 보통 상승하면 매매가격은 밀려서 올라가는 것이 정상입니다. 전세가율이 높다는 것은 하락장에서도 하방경직성으로 인해 잘 버틸수 있다는 의미입니다.
만약 주변에 신도시가 개발되거나 택지개발로 인해 대량 입주가 예정되어있는 경우에는 전세가율이 떨어질 수 있으니 주의하시는 것이 좋습니다.
가용할 수 있는 자금 내에서 가장 비싼 아파트를 구입하기
지역 내에서 가장 비싼 아파트가 가장 좋은 아파트입니다. 부동산 시장은 사이클이라는 것이 존재합니다.
떨어질 때 다른 아파트보다 덜 떨어지고 상승할 때 다른 아파트보다 더 빨리 더 많이 상승하는 것이 가장 좋은 아파트입니다. 그렇기 때문에 우리는 살 수 있다면 가장 좋은 아파트를 매수해야 합니다.
누구나 살고 싶어하는 아파트를 찾아보시기 바랍니다. 서울이나 수도권이라면 사람이 많이 모이는 곳이 땅값이 비쌉니다. 땅값이 비싼 곳의 아파트는 가격도 비쌉니다. 아마 그곳이 사람들이 살고 싶어하는 아파트일 가능성이 높습니다.
자본주의 시장에서는 기본적으로 비싼 것이 좋은 것입니다. 사람들은 좋지도 않은 물건을 비싸게 살리가 없습니다. 본인이 가용 가능하며 대출을 받을 경우에도 충분히 삶의 무리가 없을 정도의 자금계획을 세워보시기 바랍니다.
자금계획내에서 구입할 수 있는 아파트들을 한번 찾아보시기 바랍니다. 지역별로 구입할 수 있는 대장 아파트들을 찾아서 본인의 생활환경에 맞는 아파트를 구입하시는 것을 추천드립니다.
학군이 좋은 지역의 아파트를 구입하기
앞으로 미래가 어떻게 될지 모르지만 2025년에는 자립형 사립고등학교 제도가 폐지될 예정입니다. 이는 유명한 학군지 주변의 아파트 가격이 오를 수 있는 가능성이 높다는 이야기입니다.
우리나라에서 대표적인 학군 지역은 서울 대치동, 서울 목동, 서울 중계동, 분당, 일산, 평촌, 용인 수지가 있습니다. 최근에는 송도가 새로운 학군지로 떠오르고 있습니다.
우수학군 지역 아파트는 수요가 끊임없기에 전세가율이 상대적으로 높습니다. 자녀를 좋은 중학교로 보내기 위해서 보통 초등학교 4학년 때부터 이사를 고려한다고 합니다.
매매가 아니더라도 전세나 월세로라도 이동을 시도하기 때문에 학군지 아파트는 인기가 높습니다. 이러한 아파트들을 매수해 놓으면 향후 전세나 월세를 통해 또 다른 투자금을 마련할 수 있는 방법이 될 수도 있습니다.
이러한 아파트들은 매매가 또한 방어가 잘되기 때문에 급락의 가능성이 적습니다. 만약 위에 언급한 유명 학군지 매수가 어렵다면 내가 구매하려는 지역에서 가장 교육열이 높은 지역을 택하는 것도 대체 방법이 될 수 있습니다.
저평가된 아파트를 구입하기
위에 언급한 방법들 보다 어려운 방법이지만 적은 금액으로 성공할 수 있는 방법업니다. 저평가된 지역을 구입한다는 것은 매수금액이 적게 들어가고 향후 상승 가능성이 높기 때문에 높은 수익률을 기록할 수 있습니다.
양질의 일자리가 생기는 곳이나, 아니면 양질의 일자리로 이동하는 교통망이 새로 생기는 곳이 저평가된 곳입니다. 투자를 위한 주택이 아닌 내 집 마련용 주택은 오랜 기간 거주할 수 있으므로, 현재는 명확하게 가시화되지 않지만 나중에는 천지개벽할 곳을 골라야 합니다.
국토종합계획과 각 지방자치단체의 도시개발계획을 참고한다면 어느 곳을 개발할 것인지 예상할 수 있습니다. 주의해야할 점은 이러한 사업들이 진행되기는 하지만 언제 될지는 장담할 수 없다는 점입니다.
하지만 리스크를 줄일 수 있고 앞으로 좋아질 것으로 국가적으로 공언한 장소이기 때문에 자금이 부족하다면 고려해볼 수 있는 방법입니다.
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