지식산업센터 투자를 위해서 대부분 대출에 대해서 알아볼 것이라 생각합니다. 대출을 잘 받는 것이 수익률에 직결되는 요소이기 때문입니다. 이 글에서는 지식산업센터 투자 시 사업자 대출에 대한 이야기와 주의할 점에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다.
지식산업센터 대출을 잘 받기 위해서는
지식산업센터의 대출은 보통 70%는 담보 대출로 이루어지며 추가로 신용에 따라 10%~20% 정도 가능하다고 알려져 있습니다.
보통 지점 자체적으로는 5억 원을 한도로 두고 있으므로 대출 금액이 5억 미만이고 3등급 이상의 신용등급을 보유하고 있다면 특별한 문제가 없이 대출이 실행됩니다. 만약 5억 원 이상일 경우 심사가 필요합니다.
대출을 받을 때는 반드시 하나의 은행에서 받을 필요는 없습니다. 두 군데의 은행에서 나누어 받을 수 있기 때문에 본인 상황을 고려하여 대출을 받는 것이 좋습니다.
은행에서 대출시 가장 중요하게 보는 것은 바로 소득금액 증빙 부분입니다. 꾸준한 소득이 있다면 대출이 수월하게 이루어집니다.
만약 부부 중 한 사람이 부부 중 한 사람이 직장생활을 하고 한 사람은 소득이 없는데, 무소득자 명의로 지식산업센터를 분양받는 경우가 있습니다. 이 경우라도 무소득자가 개인사업자를 내면 80%까지 대출이 가능합니다.
기존의 대출액이 있다면 5억 이상의 대출은 어렵다고 봐야합니다. 5억 원 이상일 경우 심사가 필요한데 심사과정에서 탈락할 가능성이 높습니다. 보통 5억 미만까지는 은행 지점 자체에서 해결되는 경우가 많습니다.
개인사업자와 법인사업자의 지식산업센터 대출
최근에 주택에 대한 부동산 투자를 진행을 해보신 분이라면 지식산업센터 투자시 법인사업자를 고려하는 분도 있으실 것입니다. 분명 세금 측면에서는 법인이 유리한 부분이 있습니다.
지식산업센터 대출시에는 확인해야 할 부분이 있습니다. 바로 법인 매출 부분입니다. 법인의 매출이 없다면 대출 시에 개인사업자에 비해 불리합니다.
법인의 매출 기록이 없을 때는 대출이 안 되는 경우도 많고 설사 된다 하더라도 70% 조차 힘든 경우도 대부분입니다.
또한 과거 부동산 임대업으로 법인을 낸 경우, 그 사업자로는 지식산업센터를 분양받을 수 없습니다. 지식산업센터는 들어갈 수 있는 업종이 한정적이며, 부동산 임대사업자는 여기에 해당되지 않습니다. 참고하시기 바랍니다.
2 금융권과 신용하락
보통 지식산업센터 분양 시에는 어지간한 시행사는 제1 금융권을 섭외하여 대출을 받을 수 있도록 도와줍니다. 규모가 크거나 1금융권 섭외가 어려울 경우에는 2 금융권이 섭외되기도 합니다.
2 금융권 대출을 받기 위해 신용 조회 등을 진행할 경우에는 신용 등급이 떨어지는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 개인적으로 발품을 팔아서 1 금융권 대출을 진행하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다.
지식산업센터 계약금 대출
보통 계약금의 경우 본인 자금으로 부담하는 경우가 많으나 최근에는 계약금도 일부 대출해주는 경우도 있습니다.
하지만 이것은 분양에 대한 의사결정을 쉽게 하게 하는 마케팅의 일종이라고도 볼 수 있기 때문에 주의하셔야겠습니다.
되도록이면 지식산업센터와 가까운 지점에서 대출
우리가 일반적으로 대출을 받을 때는 주거래은행과 본인에 자주 이용하는 지점을 찾습니다. 하지만 상가와 같은 수익형 부동산의 경우에는 해당 부동산의 위치와 가까운 지점에 대출을 문의하는 것이 좋습니다.
해당 지식산업센터에 대해서 잘 모르는 은행 지점에 신청할 경우에는 높은 대출 이자가 나오거나 대출 거부 사례가 많기 때문입니다.
지식산업센터 대출 만기시
보통 제1금융권의 지식산업센터 구입 자금 대출은 3년을 거치기간으로 둡니다. 거치기간 만료가 다가오면 보통 은행에서 연락이 오는데 현재 대출받고 있는 은행에서 연장을 하거나, 다른 은행으로 바꾸어 원 대출을 상환한 후 신규 대출을 받으면 됩니다.
과거에 대출을 해주었을 때보다 해당 지식산업센터의 시세 차이가 별로 없고, 해당 건물에 공실이 있으면 리스크 관리 차원에서 은행이 일부 상환을 요구할 수 있습니다.
이와 반대로 시세가 올라갔다면 일부 상환을 하지 않아도 대출 비율이 줄어들기 때문에 은행이 상환 압박을 할 이유가 없으며 자연스럽게 대출기간 연장도 가능합니다.
대출을 위한 전략
은행들의 대출 전략이 매번 바뀌기 때문에 어느 은행이 좋은 조건을 제시하는지 알아봐야 합니다. 예를 들어 연말이라 실적이 중요한 곳이 있을 수 있고, 전략적으로 지식산업센터 대출에 호의적인 시기가 있을 수 있습니다.
따라서 대출 만기가 도달하면 은행별로 대략적인 예상 금리를 알아보고 대출 은행을 선정해야 합니다.
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