지역주택조합은 성공적으로 사업이 이뤄지는 케이스도 분명 존재하지만 성공 비율이 20% 정도입니다. 지역주택조합에 가입하고자 한다면 더 충분히 심도 있게 고민할 필요는 있습니다. 이 글에서는 지역주택조합 가입시 유의할 점과 탈퇴가능 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.
‘원수에게 지역주택조합을 추천하라’라는 말도 있듯이 지역주택조합은 말도 많고 탈도 많습니다. 치열한 청약 경쟁에서 스트레스를 덜 받고 저렴한 아파트를 마련할 수 있다고는 하나 내용 하나하나를 따져본다면 쉬운 방법만은 아닙니다.
지역주택조합의 정의
주택법 제2조 제11호에 따르면 지역주택조합이란 같은 특별시, 광역시, 특별자치도, 도에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합입니다.
즉, 일정한 자격 조건(6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유자)을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성해 공동으로 부지를 매입하고 아파트를 건설하는 제도입니다.
지역주택조합의 장점 및 단점
지역주택조합은 해당 지역의 주민이 직접 개발하는 방식이기 때문에 건설사들이 개발, 분양하는 주택에 비교해 시행사 이익 등이 절감되므로 분양가가 저렴한 장점이 있습니다.
또한, 절차가 간소하며, 사업 진행단계에 맞추어 비용을 납부하므로 초기 비용 부담이 적고, 청약통장의 순위나 점수와는 무관하게 아파트를 분양받을 수 있습니다.
하지만, 지역주택조합의 가장 큰 단점은 바로 부지 확보가 쉽지 않다는 것입니다. 지역주택조합은 조합 구성이 완료된 이후에 조합원들로부터 분담금을 모아 아파트 부지를 매입합니다.
우리는 아파트를 구입할 때 가장 먼저 생각하는 요소가 ‘입지’인데 지역주택조합은 위치가 좋은 곳에 대규모 아파트를 지을 부지를 확보 및 매입하지 못할 가능성이 높습니다.
설령, 여차저차 해서 부자기 확보되었다 하더라도 아파트 건축을 위한사업승인을 받는 것도 쉬운 일이 아닙니다. 또한, 부지 매입이나 사업승인이 지연되는 경우 사업 지연으로 인하여 조합원들 이 부담해야 하는 분담금이 당초 예상보다 훨씬 늘어날 수 있는 문제점이 있습니다.
지역주택조합 가입 시 유의할 4가지
첫째, 지역주택조합의 조합원 가입계약은 아파트 분양계약과 무관합니다.
조합원이 된 이후에 파트를 분양받을 수 있는 권리가 보장되는 것이 아니라는 점을 명심해야 합니다. 대부분의 지역주택조합은 사업 추진과 무관하게 조합 가입비만 편취할 목적인 경우가 많습니다.
둘째, 지역주택조합의 가장 어려운 점은 부지확보입니다.
일단 조합원 모집을 위해서는 토지 사용권을 50% 이상 확보해야 하며, 조합설립인가 신청 시에는 주택건설 대지 80% 이상, 추후 사업승인을 받으려면 토지의 95% 이상 소유권을 확보해야 합니다.
대부분의 지역주택조합은 조합원 모집 이후 토지 소유권 확보가 어려워 사업 진행이 더딘 경우가 많습니다. 지역주택조합 사업이 지연되거나 무산되는 대부분의 이유는 토지 소유권 95%를 확보가 쉽지 않기 때문입니다.
지역주택조합에 가입 시 토지 매입이 마무리 단계인지 확인하는 것이 좋으나 실제로 주택조합의 토지 매입 상황을 정확하게 알기 위해서는 조합원이 되는 방법밖에 없습니다. 사전에 토지 매입 상황을 알게 된다면 나름의 안전장치를 마련했다고 볼 수 있습니다.
셋째, 추가 분담금 증가는 대부분 피할 수 없습니다.
실제 지역 주택조합이 진행하는 사업은 부지 확보와 사업계획 승인의 차질로 인해 지연되는 경우가 대부분이며 토지 매입비용 상승, 조합 및 대행사 운영비용 발생으로 추가 분담금이 필연적으로 발생할 수 빆에 없습니다.
넷째, 조합 내부의 비리 발생 가능성이 높습니다.
지역주택조합의 경우 조합 내부 비리 발생 가능성이 크고, 범죄가 이미 발생한 이후에 조합원 보호도 쉽지 않다는 점입니다.
지역주택조합 탈퇴 가능 여부 관련
지역주택조합의 탈퇴가 가능한 경우에 대해서 이야기해보자고 합니다.
첫째, 지역주택조합이 과장광고를 한 경우, 가입계약을 취소하고 분담금을 반환받을 수 있습니다.
조합원 모집을 위하여 토지확보 비율, 추가분담금 등에 관해 과장광고를 하였고, 조합의 홍보 행위가 기망 행위에 해당함을 주장, 입증한다면 조합 가입계약을 취소하고 납부한 분담금을 반환받을 수 있습니다.
둘째, 주택법에 의해 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있습니다. 다만, 다만, 2020년 12월 11일 이전에 이미 지역주택조합에 가입한 사람에게는 적용이 되지 아니하며, 개정규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우부터 적용됩니다.
셋째, 조합 규약에 규정되어 있는 경우 탈퇴가 가능합니다. 다만, 대부분의 조합규약은 조합원의 임의 탈퇴 가부를 총회 또는 이사회 결의사 항으로 규정하고 있으므로 조합 규약을 꼼꼼히 살펴보시고 가입하시는 것이 좋습니다.
넷째, 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴의 경우가 있습니다. 대법원 판례에 의하면, 가입 당시 자격요건을 갖추어야 할 뿐 아니라 입주 시까지 해당 조건을 유지해야 하는데 이를 유지하지 못한 경우에는 조합의 별도로 조합의 해지 의사 표시가 없더라도 조합원 지위를 상실하게 됩니다.
참고로, 대부분 조합은 ‘기납부한 분담금 중 업무추진비, 연체이자는 환급 대상이 아니며 조합원 분담금 총액의 10%를 위약금으로 공제하고 신탁 등기비, 연체료, 중도금 대출 등을 공제한 후 환불 처리한다.’는 규정을 두고 있습니다.
때문에 위 규정에 따른 비용을 공제하면 실제로 돌려받을 수 있는 돈이 없는 경우가 많으니 참고하시기 바랍니다.
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