최근 부동산 투자가 각종 규제로 인해 어려워짐에 따라 마땅한 투자처를 찾기도 덩달아 어려워지고 있습니다. 이 와중에 많은 투자자들이 지식산업센터를 매력적인 상품으로 인식하고 있습니다. 이 글에서는 지식산업센터 투자 시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
제가 생각하는 지식산업센터 투자 시 주의해야 할 5가지는 다음과 같습니다.
- 지식산업센터의 수요와 공급 확인
- 담보 대출
- 수익률
- 지식산업센터 주변의 교통 호재
- 지식산업센터 주변의 대기업
지식산업센터의 수요와 공급 확인
문재인 정권 초기만 하더라도 지식산업센터가 그렇게 부각되지는 않았던 것으로 기억합니다. 투자자가 실제로 많지 않기 때문에 그만큼 수요도 적었고 지식산업센터 분양시 미분양이 되는 것은 그리 이상한 일도 아니었기 때문입니다.
최근 많은 투자자들이 관심을 가지고 투자를 했기 때문에 미분양을 찾기가 많이 어려워졌습니다. 하지만 여전히 공급이 많은 곳은 존재합니다.
투자자가 아닌 실수요자로서 지식산업센터를 분양 받은 다면 괜찮겠지만 임대를 목적으로 하는 투자자는 반드시 공실의 위험에 대해 인식하고 있어야 하고 주의를 기울여야 합니다. 이것은 수익률로 연결되며 주위 신규 물량이 늘어날수록 경쟁이 심해질 것입니다.
따라서 지식산업센터 투자시에는 공급 예정 물량 및 투자하려는 지식산업센터의 경쟁력을 확인한 후 투자를 고려해보는 것이 좋겠습니다.
지식산업센터의 경우 아파트처럼 분양정보를 한 곳에 모아놓은 곳은 아직 없는 것으로 알고 있습니다. 따라서 관련 카페나 분양 지역의 부동산을 방문해보면 정보를 얻을 수 있을 것입니다.
담보 대출
지식산업센터의 경우 다른 부동산에 비해서 대출이 잘되는 상품 중 하나입니다. 일반적으로 지식산업센터는 70% 수준의 담보대출이 가능하고 10% 정도는 운전자금 또는 신용대출을 통해 이용할 수 있습니다.
간혹 90% 수준의 대출이 가능하다고 홍보하는 곳이 있으나 대부분 어려운 것이 현실입니다. 다만 실제 매출이 있고 안정적으로 운영되고 있다고 은행에서 판단하는 경우에는 기술보증기금이나 신용보증기금의 보증서를 발급받는 방법을 이용하여 90% 대출이 가능한 경우는 있습니다.
임대사업자의 경우에는 대부분 70~80% 수준의 대출이 이루어지니 참고하시기 바랍니다.
수익률
지식산업센터 홍보 자료를 보면 20~30% 수익률이 가능하다고 말하는 곳이 많습니다. 하지만 담보대출비율이 어느 정도인지 그리고 취득세 등의 세금은 얼마나 내는지 계산해보면 실제 수익률과는 많은 차이가 날 것입니다.
그렇기 때문에 지식산업센터 투자 시 각종 부대비용을 포함하는 수익률을 반드시 계산해보시길 추천드립니다.
지식산업센터 주변의 교통 호재
투자에 있어서 호재가 있다는 것은 매력적인 일입니다. 지식산업센터의 경우 교통망에 따라 매력도가 달라집니다. 지하철이 생기면 매매가가 수직 상승하기도 하고 미분양이던 지식산업센터가 한순간에 완판이 되기도 합니다.
다만, 확정되지 않은 호재에 대해서는 주의할 필요가 있습니다. 특히 지하철 같은 경우 공사기간이 길어지는 경우가 태반이며 정치인들의 공약에 의해 호재로 비추어지는 경우도 많습니다.
그렇기 때문에 호재라고 하는 경우 해당 호재가 실현 가능성이 있는지에 대해 한번쯤 고민해보시는 것이 좋습니다.
지식산업센터 주변의 대기업
얼마전 천안의 한 지식산업센터가 분양하면서 삼성이라는 대기업이 주변에 있어 수익률이 좋을 것이다라며 광고를 한 적이 있습니다. 일반적으로 지식산업센터는 대기업의 협력업체가 입주를 하게 된다고 생각하기 쉽습니다.
삼성 같은 경우 1차, 2차, 3차까지 협력업체가 존재하며 이런 대기업들의 협력업체는 약 5,000여 개가 넘는 경우가 태반입니다. 하지만 주변에 대기업이 있다고 하여 협력업체들이 모두 해당 지식산업센터로 입주할 것이라고 생각하는 것은 무리가 있습니다.
많은 지식산업센터가 분양시 주변 대기업의 존재를 함께 홍보하는 경우가 많은데 대기업의 존재가 지식산업센터의 임대에 영향을 크게 미친 적은 그리 많지 않다는 것이 업계의 중론입니다.
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