재개발에 관심을 갖게 되면 가장 먼저 애를 먹는 것이 바로 용어입니다. 재개발에서는 일반 분양권이나 아파트 매매 시 사용하는 용어들이 아닌 재개발 관련 사업용어가 사용되기 때문입니다. 이 글에서는 재개발에서 사용되는 용어에 대해 간단히 정리해보도록 하겠습니다.
이 글에서 다룰 재개발 용어는 다음과 같습니다.
- 조합원
- 토지 등소유자
- 재개발 프리미엄
- 감정평가액
- 조합원 분양가, 일반분양가
- 권리가액
- 비례율
- 분담금
- 이주비
- 이사비
- 현금 청산
- 개발 예정구역
- 지구단위계획
- 기부채납
- 정비구역 일몰제
조합원
재개발구역 내 토지나 건축물을 소유자를 조합원이라고 합니다. 조합원은 조합원 분양가로 신규 아파트를 저렴한 가격으로 분양받는 대신 재개발 구역 내 소유 중인 부동산을 재개발 사업에 내놓게 됩니다.
일반적으로 재개발사업 정비구역 내의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 자동으로 재개발사업의 조합원이 됩니다.
토지 등소유자
조합이 설립되기 전까지의 조합원을 토지 등소유자라고 합니다. 재개발은 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자라면 조합원의 자격을 갖게 됩니다. 참고로 재건축 사업의 경우 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원 자격이 생깁니다.
다만 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우에는 토지 등소유자의 정의가 조금 다릅니다. 이 경우에는 토지 또는 건축물의 소유자가 신탁업자에게 소유한 부동산을 위탁하여야 토지 등소유자로 봅니다.
재개발 프리미엄
프리미엄이란 조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해주는 금액을 말합니다. 재개발의 프리미엄의 경우 사업단계가 진행될수록 프리미엄 가격은 상승합니다.
그렇기 때문에 일반적으로는 사업 초기에는 프리미엄이 거의 없는 경우가 많습니다. 또한 재개발 구역 입지에 따라 프리미엄의 가격도 천차만별이며 부동산 시장에 활성화 정도에 따라서도 많은 영향을 받기도 합니다.
감정평가액
사업시행인가 후에는 조합원들의 부동산에 대해 감정평가가 실시되는 데 이때 조합원의 개별 부동산에 대한 평가금액입니다.
일반적으로 집합건물(아파트나 빌라)의 경우 해당 재개발 구역의 인근 실제 거래된 사례와 비교해서 평가하고 단독주택과 다가구주택의 경우 토지와 건물을 각각 평가하여 합산 금액으로 결정됩니다.
조합원 분양가, 일반분양가
조합한 분양가는 조합원이 재개발 사업으로 인한 아파트를 분양받기 위해 내는 금액입니다. 대부분 일반분양가보다 저렴합니다.
재개발사업 이후에 우리가 대부분 알고 있는 아파트 분양이 실시되는 데 이때 분양하는 아파트의 가격을 일반 분양가라고 합니다.
권리가액
권리가액 = 감정평가액 * 비례율
권리가액은 재개발 사업에 이용된 자신의 토지 또는 건축물의 가치라고 볼 수 있습니다. 권리가액은 아파트를 분양받을 때 납부할 금액을 계산할 때 쓰입니다.
이 권리가액은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액만큼 추가 부담해야 아파트를 받을 수 있으므로 중요합니다.
비례율
재개발의 비례율은 재개발 사업성의 우수성을 알려주는 지표입니다. 100% 높으면 사업성이 우수하며 100% 보다 낮게 되면 사업성이 낮다고 판단하면 됩니다.
사업성이 높을수록 조합원의 이익과 혜택이 높아지며 낮게 되면 조합원의 추가 분담금액이 그만큼 늘어나게 됩니다.
분담금
위에서 설명한 것처럼 분담금은 아파트를 조합원 자격으로서 분양받기 위해 추가로 납부해야 하는 금액입니다.
분담금 = 조합원 분양가 – 권리금액
분담금도 일반분양처럼 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 로 납부할 수 있습니다.
이주비
이주비는 재개발 구역에서 거주하던 조합원들에게 재개발 구역 정비가 이루어지는 동안 거주할 수 있는 집을 구할 수 있도록 지원해주는 돈입니다.
이주비는 보통 무이자로 대출해주는 경우가 많으며 종전자산평가액의 40~60%가 일반적입니다. 투기과열지구의 경우 정부 규제로 인해 LTV40% 미만으로 제한하는 사업장도 있기 때문에 반드시 확인해보아야 합니다.
이사비
이사비의 경우 대부분 무상입니다만 상환을 요청하는 곳도 있습니다. 특히 이사비는 세입자가 아닌 소유자가 받는 것임을 명심해야 합니다.
또한 이사비 지급 시기에 재개발 물건 거래서 매도자가 아닌 매수자가 이사비를 받는 것이 관례입니다.
현금 청산
재개발사업에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않는 경우 그리고 신청을 취소하는 경우에는 조합원 자격을 포기하는 것으로 간주하여 현금으로 보상받게 되는 데 이것을 현금 청산이라고 합니다.
개발 예정구역
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 노후화된 정비구역을 지정할 권리를 가지고 있습니다. 주민설명회나 공람을 통해 정비구역을 지정 후 개발계획을 수립하면 재개발이 가능합니다.
지구단위계획
지구단위계획이란 도시를 체계적으로 개발하기 위해 기반시설의 배치와 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하거나 유도하는 계획을 말합니다.
미래에 도시가 어떤 모습을 갖출 것인지 예상할 수 있는 것이 지구단위계획입니다. 지구단위계획이 없는 지구단위계획구역은 그 효력을 상실할 수도 있습니다.
기부채납
재개발사업 진행 시 정비기반시설을 위해 도로, 공원, 공용주차장, 공공시설물, 녹지, 광장 등 정비기반시설을 만들기 위해 지방자치단체에 기부하는 토지 등의 재산권의 소유권을 무상으로 이전하는 것을 말합니다.
정비구역 일몰제
사업이 원활하지 않는 구역에 대해서 정비구역의 지정을 해제하는 제도입니다. 일몰제를 피하려면 정비구역 추진위원회 승인 후 2년 안에 주민의 75% 이상의 동의를 얻어 조합설립인가를 받아야 합니다.
조합설립인가 후에는 3년 안에 사업시행인가를 받아야 합니다.
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