투자자로서 관심을 가지고 있는 지역이 몇 군데가 있는데 그중 포항이 관심 지역 중 하나였습니다. 뜬금없이 왠 포항이냐고 이야기하실 수 있지만 부동산 투자를 10년 넘게 하면서 투자하려고 했지만 하지 못한 이유에 대해서 이야기해보고자 합니다.
포항 한화 포레나를 매수하지 못한 이유
가장 큰 문제는 바로 취득세였습니다. 다주택자로서 취득세는 치명적인 약점입니다. 그 약점을 바로 제가 가지고 있기 때문입니다. 포항 한화 포레나 입주장 시점을 저는 기다리면서 지켜봐 왔는데 가지고 있던 매물이 매도가 쉽게 되지 않았습니다.
12%의 취득세를 감당할 만큼 자본의 여유가 없었서 일부 주택 매도 계획을 세우고 노력했지만 결국 매도하지 못했습니다.
매도 시점에 해당 지역이 입주장이었기 때문에 아무래도 매도가 쉽지 않았고 결국 포항 한화 포레나 매수를 못하고 지켜만 보고 있는 상황입니다.
포항 한화 포레나를 그래도 지켜보는 이유
아직은 기회가 있다고 생각합니다. 그 이유는 저는 109 타입을 매수하고 싶기 때문입니다. 아직 109 타입의 경우 분양권 상태의 물건이 존재하는 것으로 판단됩니다.
만약 기존 주택이 매도 된다면 전 주저 없이 109 타입을 매수하러 달려갈 거예요. 그 이유를 이제부터 설명하고자 합니다.
1. 저렴한 분양가
84 기준으로 포항 한화 포레나의 분양가는 약 3.5억 수준입니다. 현재 50만명 이상의 지역에서 아파트 분양이 이루어진다면 최소 5억 수준이라고 합니다.
참고로 경남 진주 및 김해도 분양가가 5억이 넘고 있습니다. 진주나 김해와 포항을 비교해 본다면 포항이 충분히 메리트가 있어 보입니다.
2. 포항의 우수한 일자리
포항은 전통적으로 포스코가 유명하지만 최근에 투자자라면 익숙할 만한 기업들이 많이 생겨났습니다. 대표적인 기업 중 하나가 에코프로입니다. 에코프로니오베이션은 포항 캠퍼스를 완공하였고 그 과정에서 많은 인력들이 이인지구로 유입된 것으로 알려져 있습니다.
뿐만 아니라 영일만 4일반 산업단지, 포항융합기술산업지구 등등 바이오 및 이차전지 분야의 기업들이 입주를 앞두고 있습니다.
어느 정도 소득 수준이 받쳐주는 지역이라면 자연스럽게 대형 평수로 눈이 가게 되어 있습니다. 그때 가장 먼저 눈이 갈 곳은 적당한 분양가의 한화 포항 포레나입니다.
3. 영일만 석유와 코스트코 등의 호재
최근 대통령이 발표한 것처럼 영일만에서 석유 시추 탐사가 이루어질 예정입니다. 석유가 존재 여부 및 사업성이 있을지 의문이지만 향후 몇 년간은 포항이 주기적으로 관심을 이끌 수 있는 중요한 키워드라고 보입니다.
또한 포항에 조금 관심있는 분들이라면 아시겠지만 코스트코가 포항에 입점할 계획이라는 소문이 있습니다. 물론 이 또한 아직 확정은 아니지만 앞으로 기대해 볼 수 있는 부분 중 하나입니다.
4. 구도심과 신도시
포항의 현지 지역민은 구도심의 학군으로 인해 떠나지 않으려는 경향이 있습니다. 하지만 신도시 지역에 한 번이라도 투자해 본 경험이 있다면 아실 것입니다. 도심의 중심이 어떻게 이동하는지를요. 대표적인 곳이 동탄, 광교, 순천, 판교, 광명 등이 있죠.
전 부동산 투자자로서 해당 지역들을 모두 지켜보았고 수익을 거둔 곳도 있습니다. 모두 분양할 때 현지 지역민은 지금의 포항에서의 반응과 모두 동일합니다. 적어도 5년 정도 지나면 사람들은 눈을 돌리기 시작합니다.
포항을 임장 가보신 분들은 아실 것입니다. 비하하는 것은 아니지만 기존 인프라의 노후화가 상당이 진행되었음을 볼 수 있습니다.
신도시의 특유의 깔끔함과 정리정돈된 느낌 그리고 자본의 부족으로 어쩔 수 없이 유입된듯한 젊은층이 시간이 지나면서 그 지역의 중심이 됩니다.
5. 입주장 및 앞으로의 분양
포항의 입주장은 알려졌다시피 현재 기준으로는 26년까지입니다. 하지만, 포항 포레나는 이러한 우려를 깨고 입주기간 동안 대부분의 물량이 소화된 상태입니다. 현재는 이미 입주장이 끝나고 3~4년차 정도에서 볼 수 있는 정도의 물량만 시장에 나와있는 상황입니다.
지금은 입주가 시작된지 약 3개월 된 시점인데요. 이 정도 물량 수준이면 포항에서도 구도심을 굳이 고집하지 않는다면 포항 한화 포레나는 충분히 메리트가 있다는 증거로 볼 수 있다고 판단됩니다.
문제는 앞으로 다가올 주변 아파트들의 입주입니다. 아마 그때가 약간의 위기로 보일 수 있을 수 있으니 실거주 비율이 상당한 것으로 알려진 포항 포레나의 경우 큰 위기는 보이지 않을 것으로 판단됩니다. 만약 실거주 비율이 적다면 현재와 같은 전월세 물량을 볼 수 없겠죠
결론
포항 한화 포레나는 부동산 투자자 입장에서는 굉장히 매력적인 아파트입니다. 특히 109 타입의 경우 희소성으로 인해 상승장에서 빛을 발할 것으로 예상됩니다. 참고로 109 타입은 피가 1억 가까이 붙었던 적이 있습니다.
금리인하가 예상되는 시점에서 상승 분위기가 보인다면 가장 먼저 돋보일 아파트는 포항에서 한화 포항 포레나일 것으로 보입니다.
포항 주변에 몇몇 분양된 아파트들을 살펴보면 이미 분양가가 5억을 넘어가고 있습니다. 그들과 상담 등을 해보면 시내라는 장점외에는 특별히 장점이 보이지 않습니다. 포항의 다른 분양 아파트들이 유독 시내를 강조하는 이유는 무엇일까요? 이인지구 및 펜타지구의 아파트들과 차별성을 두기 위해서입니다.
분양가 차이가 1.5억 ~ 2억 가까이되는데 투자자로서는 굳이 해당 분양 아파트를 매수해야할 정도로 메리트가 보이지 않습니다. 학군의 차이가 있다고 강조할 수 있겠지만 저는 그 부분이 수억의 가치를 상쇄할 정도의 학군인지 고민하였습니다.
물론 이것은 투자자로서의 개인적인 생각이며 어차피 사지 못했기 때문에 공유하는 부분이기도 합니다.
입주장이 거의 끝난 현재 84의 경우 피는 3,000만원 ~ 5,000만원 가까이 붙어있지만 109 타입의 경우 무피 또는 마피가 존재합니다. 그렇다고 해서 전월세 매물이 많은 것도 아닙니다.
어느정도 109 타입의 매물이 모두 사라지게 되면 84 수준의 프리미엄을 확보하는 것은 시간 문제입니다. 즉 5,000만원의 안전마진을 확보할 수 있다는 의미입니다. 투자자로서는 참 아쉬움이 많은 현재의 처지입니다.
전 앞으로 ktx 지구의 분양이 이루어진다면 가장 먼저 바라보게 될 아파트가 한화 포항 포레나라고 보입니다. 너무 저렴한 신축이기 때문이죠. 아쉬움이 많이 남는 밤입니다.
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