최근 전·월세 금액이 급등하며 세입자들의 주거비 부담이 늘어나는 가운데, 집주인이 의도적으로 전세 보증금을 돌려주지 않는 ‘전세 사기’도 기승을 부리고 있습니다. 이런 전세 사기는 무주택자, 특히 사회 경험이 적은 청년·신혼부부 대상이 많아 각별한 주의가 필요합니다.
빌라 전세 사기가 발생하는 이유
전세 사기는 특히 신축 빌라에서 자주 발생합니다. 보통 건축주가 자체적으로 임대 사업을 하는 것처럼 위장해 비싼 가격에 세입자를 들인 후 제3자에게 매각하는 방식입니다.
이때 집을 사는 사람은 실제 주택 매수 의사는 없이 명의만 제공하는 ‘바지 집주인’인 경우가 많습니다. 건축업자들이 분양이 잘 안 되는 빌라를 처분할 때 쓰는 꼼수입니다.
만약 전세 계약 만료 시점에 다른 세입자를 구한다면 큰 문제가 안 되지만, 초기 전세금이 너무 높은 탓에 다음 세입자를 못 구하거나 집주인 세금 체납 등을 이유로 압류라도 되면 세입자는 전세금을 돌려받기 어렵게 됩니다.
세금 체납에 따른 공매는 전세 확정일자 권리보다 우선하기 때문에 세입자는 공매 후 세금 체납액을 제외한 돈만 받을 수 있습니다.
빌라 전세 사기를 방지하는 6가지 사항
전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 전세권 등기에 효과가 있으므로 따로 설정하지 않아도 된다는 점은 기본사항입니다. 추가로 빌라 전세 사기를 방지하기 위한 6가지 사항을 소개합니다.
1. 철저한 서류 체크
국세, 지방세 완납증명원을 임대인에게 요구합니다. 근저당 계약서상 채무뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지 체크해보면 좋습니다.
하지만 위와 같은 사항을 요구하게 되면 임대인이 기분 나빠질 수 있으니 전세자금 대출받기 위해 은행에서 요구한다고 이야기를 하시면 좋겠습니다.
2. 특약 사항 추가하기
특약사항으로 다음과 같은 항목을 추가하시기를 추천합니다.
- 잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다.
- 만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다.
3. 빌라 시세 체크하기
보통 전세는 시세의 최대 70~80% 선입니다. 임대 시세만 보지 말고 빌라 시세가 얼마인지, 내게 브리핑하는 중개사를 통하지 말고 인접 부동산 한두군데만 가더라도 정확한 시세를 파악할 수 있습니다.
4. 입지 분석하기
입지 분석하고 최악의 경우를 생각해 보아야 합니다. 내가 이걸 매입한다고 하더라도 손해 보지 않고 70~80%의 마진은 확보할 수 있는지 봐야 합니다.
매매의 경우에만 입지를 분석하는 것이 아니라 전세의 경우도 입지를 분석하는 것이 좋습니다. 향후 이사갈 때 다른 전세입자가 쉽게 구해질지 고려해보시기 바랍니다.
5. 보증보험 가입하기
주택도시보증공사(HUG)에서 나온 보증보험을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 보험 가입 시 잔금일, 전입일 기준 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증공사에서 돌려주기 때문에 들어주는 게 좋습니다.
6. 등기부등본을 확인하기
등기부등본은 보통 공인중개사가 계약시 출력해줍니다. 하지만 계약과 잔금 전 그리고 잔금 이후에도 확인해보는 것이 좋습니다.
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