부동산에서 가장 중요한 요소는 입지라고 생각하고 있습니다. 하지만 같은 입지 내에서도 어떠한 요소들에 따라서 가치는 충분히 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 빌딩의 가치에 영향일 미치는 요소들에 대해서 다루어 보고자 합니다.
임차인은 누구인가?
임차인은 빌딩의 가치를 결정하는 데 중요한 요소입니다. 빌딩의 경우에는 주택 목적보다는 프랜차이즈 매장이나 병원 등이 입점해 있는 빌딩을 우량한 빌딩으로 봅니다.
그 이유는 이러한 임차인들은 매출을 바탕으로 안정적으로 월세를 납부할 수 있기 때문입니다.
또한 우량 임차인의 경우에는 자체적인 해당 지역 조사를 통해 입지를 확인하여 입점을 결정하기 때문에 안정적인 상권을 갖춘 곳이라고 판단할 수 있습니다.
우리가 잘 아는 스타벅스 주변은 대부분 활성화된 상권에 위치해 있으며 특정 고객의 경우 스타벅스 건물만 찾거나 주변에 위치한 빌딩 매수만 고집하는 경우도 있습니다.
빌딩의 가치를 결정하는 임대료
상가나 빌딩 투자를 위해서 가장 먼저 보는 요소는 ‘임대료가 어느정도일까’ 입니다. 아무래도 임대료가 높을수록 수익률이 높아지기 때문에 당연한 요소입니다. 하지만 임대료가 높다고 해서 빌딩의 가치가 무조건 좋다고 말할 수 없습니다.
수도권 내의 빌딩이나 상가를 조사하다보면 월세 수익률이 그다지 높지 않다는 것을 깨달으실 겁니다. 오히려 지방의 수익률이 더 높은 것이 대부분입니다. 하지만 입지로 보면 지방보다는 수도권이 우위에 있는 것이 대부분입니다.
아무리 임대료가 높다한들 입지가 좋지 않으면 가치가 없다고 생각하는 것이 좋습니다.
편리한 교통 이용이 가능한 빌딩
빌딩의 경우 대중교통 접근성에 따라 가치가 달라집니다. 역세권이 좋은 이유는 지하철 이용이 쉽기 때문입니다. 역세권 주변에는 대부분 상권이 발달해 있고 멀어질수록 상권이 약해집니다.
그렇기 때문에 역세권 주변에는 유동인구도 많고 빌딩 가격도 비싸집니다. 비싼 건 입지가 좋기 때문입니다. 하지만 빌딩 투자는 역세권에만 하는 것은 아닙니다.
개발호재가 있거나 상권이 잘 발달된 항아리 상권 같은 경우의 입지의 빌딩도 투자대상이 되는 빌딩입니다. 특히 항아리 상권은 유동인구가 풍부하기 때문에 임차인 입장에서도 선호하는 입지입니다. 개발호재가 있다면 더더욱 좋습니다.
빌딩의 가치와 유동인구
유동인구가 많으면 임대가 쉬워집니다. 이런 곳의 빌딩 가치는 계속해서 상승할 가능성이 높습니다. 유동인구 파악을 위해서는 주거 지역의 경우에는 출퇴근시간에, 업무 지역의 경우에는 점심과 저녁 시간에 파악하는 것이 좋습니다.
먹자골목 상권이면 점심과 저녁 시간에 가봐야 하고, 유흥가가 많은 곳은 저녁 시간에 가보는 것이 좋습니다. 업무 지역은 주 5일 상권으로 평일에 가봐야 유동 인구를 확인할 수 있음을 유의하시길 바랍니다.
빌딩의 가치와 개발 호재
만일 건물 주변에 지하철역이 들어오면 그 지하철역 중심으로 아파트, 병원, 회사, 음식점, 마트 등 다양한 업종이 들어올 확률이 높습니다. 그러면 자연스레 유동 인구가 유입되고 지역이 활성화되기 때문에 개발에 따른 많은 기대감이 생기게 됩니다.
대체로 개발 호재가 생기면 지가 상승이 동반됩니다. 월세가 없고 건물이 허름해도 또한 아직 주변에 아무것도 없어도 땅값은 올라가기 때문에 개발 호재 하나만으로도 가격이 상승할 수 있습니다.
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