빌딩을 투자하는 데 있어서 대출은 핵심적인 사항입니다. 빌딩을 매입하는 사람은 거의 대부분 대출을 사용하여 매입합니다. 자기 자본 100%로 빌딩을 매입하는 사람은 없을 것입니다. 레버리지를 이용하여 수익률을 높이는 것은 투자의 기본입니다.
빌딩 매입시 가능 대출액
보통은 감정가의 70% ~ 80% 수준의 대출이 가능합니다. 매매가가 아님을 주의하여야 합니다. 예를 들면 매매가 1억 원이면 감정가는 8,000만 원 이 중 대출 가능금액 6,400만 원 정도입니다. 만약 개인 신용도가 우량하다면 추가로 대출이 가능합니다.
만약 임대보증금이 있다면 대출 가능 금액에서 임대보증금을 차감하기도 하며, 상가주택의 경우에는 방공제라고 하여 방 한 개당 5,000만 원 정도 차감하기도 합니다. 이렇게 해서 대출 가능 금액이 산출되더라도 RTI가 충족되어야 해당 금액이 대출 가능한 금액이 됩니다.
RTI 충족을 위해서는?
일반적으로 빌딩 매매시 임대수익이 대출이자액에 대해서 1.5배가 되어야 대출이 가능합니다. 예를 들면 1년 동안 납부해야 하는 금액이 100만 원이라면 연임대로는 150만 원 이상이어야 한다는 의미입니다.
임대수익률이 좋은 빌딩의 경우에는 별 문제가 없겠지만 강남 빌딩의 경우 수익률이 낮은편이므로 여러 은행의 상담을 통해 대출 가능액을 확인해 보는 것이 좋습니다.
빌딩 매입를 위한 감정
은행은 감정가를 기준으로 대출액을 산정합니다. 보통 계약 전에 대출을 알아볼 때 탁상감정을 통해 대략적인 금액을 산출해볼 수 있습니다.
이후 계약서를 작성 후 은행에 대출을 위한 심사를 요청하게 되는 데 이때 감정평가사가 해당 건물을 실사하여 감정액을 산출합니다. 이때 산출된 금액이 실제 대출 시 기준으로 사용되는 감정가가 됩니다. 일반적으로는 탁상 감정가와 실제 감정가는 큰 차이를 보이지는 않습니다.
다만 은행의 감정평가사마다 평가액이 다를 수 있기 때문에 여러 은행의 비교를 통해 본인에게 맞는 대출을 선택하는 것이 좋겠습니다.
만약, 매매가와 탁상 감정금액이 비슷한 경우에는 시세보다 저렴하게 나온 건물일 수 있습니다. 이때는 매매가 대비 많은 대출을 받을 수 있으므로 건물에 특별한 문제가 없다면 운이 좋은 경우가 될 수 있겠습니다.
법인 대출과 개인 대출의 차이점
개인 대출과 법인 대출의 가장 큰 차이점은 RTI 기준 충족 여부입니다. 일반적으로 개인 대출의 경우 RTI 기준을을 충족해야 하지만 법인의 경우에는 RT 적용을 받지 않는 것이 관례입니다.
개인 대출의 경우 개인의 신용도와 개인의 은행 거래 실적에 의하여 신용등급이 정해지고 금리에 영향을 미치게 되지만, 법인의 경우는 법인의 업력과 매출, 영업이익, 당기순이익 등의 재무제표와 현금흐름이 중요하며 이에 따라 법인의 신용등급이 정해지고 금리에 영향을 미치게 됩니다.
빌딩 매입을 위한 대출 절차
빌딩 매입을 위한 대출 절차는 일반적으로 다음과 같습니다.
건물 결정 → 대출 의뢰 → 대출금액 확인 → 계약 진행 → 계약서 등 각종 서류 준비 후 은행 방문 → 감정평가사 현장 방문 → 실제 대출금액 산출 → 자필 서명 → 잔금과 동시에 대출 실행
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