빌딩 매수를 위해 열심히 발품을 팔며 돌아다닌 결과 계약을 염두에 두고 있다면 반드시 확인해야 할 것들이 있습니다. 이를 확인하지 않고 매수하는 것보다 돌다리도 두드려보고 건너라는 것처럼 귀찮더라도 확인하고 넘어가는 것이 좋습니다.
빌딩 매수 계약 전 확인해야 할 것들은 다음과 같습니다.
- 빌딩 권리관계 확인
- 위반건축물 포함 여부
- 위반건축물이 문제가 되는 경우
- 건물의 하자 확인하기
빌딩 권리관계 확인하기
빌딩 매수에 대한 계약 의사를 밝히면 중개하는 쪽에서 일부분 확인을 하겠지만 그래도 본인이 눈으로 확인해보는 것이 좋습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 열람할 수 있습니다.
아래와 같이 등기부등본의 요약을 확인하면 됩니다.
가장 중요한 부분은 소유자가 동일한지 확인하고 해당 빌딩의 대출, 압류 또는 경매 등의 사항을 확인하면 됩니다. 갑구, 을고, 소유권 등을 확인하는 것도 좋지만 대출액 등을 확인하여 잔금 시에 문제가 없는지 체크해야 합니다.
계약금과 대출금액, 보증금을 합한 금액이 매매 금액보다 높다면 잔금을 주어도 잔액이 남아있기 때문에 소유권 이전이 불가하므로 주의하여야 합니다.
또한, 소유권 이전 시 압류 가등기 등이 남아 있으면 소유권 이전이 불가합니다. 이런 것들은 금액이 표시되어 있지 않기 때문에 압류된 금액이 얼마인지, 또한 무슨 내용인지 확인해야 합니다.
위반건축물 포함 여부
건축물대장에는 위반건축물에 대한 내용들이 포함되어 있습니다. 만약 해당 내용에 대해 자세히 알고자 한다면 구청에 연락하여 문의하면 됩니다. 또한 구청 문의 시 철거 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
일반적인 위반건축물의 경우 매도인에게 잔금 전까지 철거를 요청하는 것이 좋습니다. 하지만 이러한 요청에도 불구하고 철거가 불가능한 경우가 있습니다.
위반건축물이라도 모든 나쁜 것만은 아닙니다. 임차인의 편의를 위한 위반건축물일 경우에는 장점이 될 수도 있습니다.
위반건축물이 문제가 되는 경우
위에서도 설명드렸지만 철거가 가능하거나 철거가 불가능하더라도 임차인의 편의를 위한 것이라면 장점이 될 수 있다고 했습니다. 하지만 매수시 위반건축물이 문제가 되는 경우가 있습니다.
대표적인 예로는 다음과 같습니다.
- 불법으로 구조 변경한 건물
- 안전진단을 허가받지 않고 대수선한 리모델링 건물
- 불법으로 증축한 건물
- 건축물이 토지보다 좀 더 크게 자리를 차지하고 있는 건물
위와 같은 경우가 문제가 되는 이유는 계약 이후 대출을 위해 감정평가를 하는 데 이때 만약 무허가 건물이나 위반건축물이 있으면 대출 심사에서 불이익을 받을 수 있기 때문입니다.
건물의 하자 확인하기
어떤 건물이는 하자가 없는 건물은 없습니다. 일반적으로 어느 정도 하자는 존재하나 가장 문제가 되는 부분은 누수입니다. 누수의 경우에는 계약 시에는 확인하기가 어렵습니다. 건물주한테 직접 물어보기도 어려운 문제입니다.
계약 전에 건물 옥상에 올라가 방수 처리 여부를 확인하고 복도나 벽 등을 한 번쯤 살펴보는 것이 좋습니다. 누수가 조금 있다고 해서 계약을 주저하기 보다는 처리 가능 여부와 어느 정도 비용이 들어가는지 확인하고 계약하는 것이 좋겠습니다.
계약 전에 확인이 된다면 매도인에게 잔금 전에 처리를 요청하시기 바랍니다.
또한 누수가 없는지 확인하고 계약했어도 만일 잔금 후 6개월 안에 물이 샌다면 하자담보 보수청구권으로 매도인한테 청구할 수 있습니다.
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