이 글에서는 빌딩 투자 시에 주의해야 할 여러 빌딩들을 살펴볼 것입니다. 투자 과정에서 보이는 빌딩 유형들이 있는데 어떤 빌딩의 경우에는 매도 시에 매력도가 떨어져 환금성이 다른 빌딩에 비해 어려운 빌딩들이 있습니다.
빌딩 투자시 매력이 떨어지는 유형은 다음과 같습니다.
- 빌딩의 일부 지분이 다른 사람 명의인 빌딩
- 필지를 공유하고 있는 빌딩
- 빌딩 앞에 고가 또는 터널이 있는 경우
- 재개발 및 재건축 지역 내 빌딩
- 통임대가 되어 있는 빌딩
빌딩의 일부 지분이 다른 사람 명의인 빌딩
어떤 빌딩의 일부가 다른 사람 앞으로 되어 있는 경우가 있습니다. 이런 빌딩의 경우 보유시에는 별 다른 문제가 없으나 매도 시에는 어려움을 겪을 수 있습니다.
일반적으로 빌딩의 매각은 통매각을 전제로 이야기하는데, 일부 호실이 다른 사람일 경우에는 빌딩의 일부만 매각되므로 매력도가 떨어집니다.
투자자의 대부분은 빌딩 전체를 본인 소유를 원하기 때문에 매도시 어려움을 겪을 수 있어 주의하여야 합니다.
![빌딩-투자-매력-이미지](https://goodnewswellnesslifestyle.com/wp-content/uploads/2024/06/czech-republic-8114188_640.jpg)
필지를 공유하고 있는 빌딩
최근에 지어진 빌딩의 경우 필지를 공유하는 일이 거의 없지만 오래전에 필지 정리가 되지 않은 채로 지어진 빌딩들이 있습니다.
종로나 남대분 같은 오래된 지역에는 종종 이런 빌딩들을 볼 수 있습니다. 필지 분할 실청을 통해 해결이 되는 경우가 있지만 물이 붙어 있거나 지구단위 계획으로 묶여 있으면 어려운 경우가 많습니다.
빌딩 투자자의 경우 토지와 건물의 단독 소유를 원하기 때문에 이런 빌딩들도 매도 시 어려움을 겪을 수 있습니다.
빌딩 앞에 고가 또는 터널이 있는 경우
서울 내에는 고가와 터널이 많은 편입니다. 제 기억에는 강북 쪽에 특히 터널이나 고가가 많으며 그 주변에도 빌딩들이 많이 형성되어 있었던 것 같습니다. 고가와 터널이 있는 경우에는 상권의 확장이 지리적 요인 때문에 어려움을 겪습니다.
또한 미관상 다른 입지의 건물들에 비해 좋다고 할 수 없고 고가와 터널 때문에 추가 개발 또한 어렵습니다.
재개발 및 재건축 지역 내 빌딩
재개발 및 재건축 지역의 경우 주택이나 상가를 노린다면 상관없습니다. 하지만 목적이 다르시다면 투자를 피하시는 것이 좋습니다.
현금청산이 될 경우 감정가보다 조금 높게 받을 수 있지만 만족스럽지 못한 금액이 될 수 있고 입주권이 될 경우에는 중간 매도가 어렵기 때문에 환금성에서 떨어지므로 매력이 떨어집니다.
통임대가 되어 있는 빌딩
통임대는 임차인 관리가 쉬어보여 선호할 수 있지만 공실이 되었을 경우가 위험합니다. 임차인이 나가고 새로 들어올 임차인이 없다면 건물 전체가 비어버리기 때문에 대출 이자가 부담스러워질 수 있습니다.
또한, 임차인의 사정에 의해 월세가 제대로 들어오지 않는 경우도 대출 이자에 대한 리스크가 큽니다. 우량임차인이 통임대를 해놓았고 입지가 좋은 지역에 임대를 쉽게 맞출 수 있지 않다면 통임대 건물은 주의할 필요가 있습니다.