이 글에서는 빌딩 투자 시에 주의해야 할 여러 빌딩들을 살펴볼 것입니다. 투자 과정에서 보이는 빌딩 유형들이 있는데 어떤 빌딩의 경우에는 매도 시에 매력도가 떨어져 환금성이 다른 빌딩에 비해 어려운 빌딩들이 있습니다.
빌딩 투자시 매력이 떨어지는 유형은 다음과 같습니다.
- 빌딩의 일부 지분이 다른 사람 명의인 빌딩
- 필지를 공유하고 있는 빌딩
- 빌딩 앞에 고가 또는 터널이 있는 경우
- 재개발 및 재건축 지역 내 빌딩
- 통임대가 되어 있는 빌딩
빌딩의 일부 지분이 다른 사람 명의인 빌딩
어떤 빌딩의 일부가 다른 사람 앞으로 되어 있는 경우가 있습니다. 이런 빌딩의 경우 보유시에는 별 다른 문제가 없으나 매도 시에는 어려움을 겪을 수 있습니다.
일반적으로 빌딩의 매각은 통매각을 전제로 이야기하는데, 일부 호실이 다른 사람일 경우에는 빌딩의 일부만 매각되므로 매력도가 떨어집니다.
투자자의 대부분은 빌딩 전체를 본인 소유를 원하기 때문에 매도시 어려움을 겪을 수 있어 주의하여야 합니다.
필지를 공유하고 있는 빌딩
최근에 지어진 빌딩의 경우 필지를 공유하는 일이 거의 없지만 오래전에 필지 정리가 되지 않은 채로 지어진 빌딩들이 있습니다.
종로나 남대분 같은 오래된 지역에는 종종 이런 빌딩들을 볼 수 있습니다. 필지 분할 실청을 통해 해결이 되는 경우가 있지만 물이 붙어 있거나 지구단위 계획으로 묶여 있으면 어려운 경우가 많습니다.
빌딩 투자자의 경우 토지와 건물의 단독 소유를 원하기 때문에 이런 빌딩들도 매도 시 어려움을 겪을 수 있습니다.
빌딩 앞에 고가 또는 터널이 있는 경우
서울 내에는 고가와 터널이 많은 편입니다. 제 기억에는 강북 쪽에 특히 터널이나 고가가 많으며 그 주변에도 빌딩들이 많이 형성되어 있었던 것 같습니다. 고가와 터널이 있는 경우에는 상권의 확장이 지리적 요인 때문에 어려움을 겪습니다.
또한 미관상 다른 입지의 건물들에 비해 좋다고 할 수 없고 고가와 터널 때문에 추가 개발 또한 어렵습니다.
재개발 및 재건축 지역 내 빌딩
재개발 및 재건축 지역의 경우 주택이나 상가를 노린다면 상관없습니다. 하지만 목적이 다르시다면 투자를 피하시는 것이 좋습니다.
현금청산이 될 경우 감정가보다 조금 높게 받을 수 있지만 만족스럽지 못한 금액이 될 수 있고 입주권이 될 경우에는 중간 매도가 어렵기 때문에 환금성에서 떨어지므로 매력이 떨어집니다.
통임대가 되어 있는 빌딩
통임대는 임차인 관리가 쉬어보여 선호할 수 있지만 공실이 되었을 경우가 위험합니다. 임차인이 나가고 새로 들어올 임차인이 없다면 건물 전체가 비어버리기 때문에 대출 이자가 부담스러워질 수 있습니다.
또한, 임차인의 사정에 의해 월세가 제대로 들어오지 않는 경우도 대출 이자에 대한 리스크가 큽니다. 우량임차인이 통임대를 해놓았고 입지가 좋은 지역에 임대를 쉽게 맞출 수 있지 않다면 통임대 건물은 주의할 필요가 있습니다.
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