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빌딩 투자시 한번 더 고민해봐야 할 빌딩 유형 5가지

빌딩 투자자들의 말을 들어보면 수도권 내의 어지간한 역세권 건물은 대부분 우상향 한다고 합니다. 단지 시세의 상승 속도가 다를 뿐이고 조금 비싸게 사더라도 언젠가는 만회하는 시기가 온다고 합니다. 그럼에도 불구하고 절대로 매수해서는 안 되는 빌딩 유형이 있습니다.

빌딩 매수시 고려해봐야할 유형에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

  1. 집합 건물
  2. 종교시설이나 복지시설
  3. 위반 건축물이나 부속 건축물이 포함된 빌딩
  4. 리모델링된 빌딩
  5. 용도변경이 불가능한 빌딩

집합 건물

대출은 건물 매입시 굉장히 중요한 요소입니다. 대부분의 투자자들은 건물을 살 때 정말 영혼까지 끌어모아 매수하기 때문에 대출이 예상보다 덜 나오게 되면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

아파트, 오피스텔, 다세대주택 같은 집합 건물은 일반 건물에 비해 대출이 20% 정도 덜 나옵니다. 은행에서는 탁상 감정으로 예상 대출금액을 뽑아주기 때문에 반드시 확인해야 할 부분입니다.

은행에서는 탁상감정을 진행할 때는 건축물대장만 확인하기 때문에 일반 건물이라고 판단할 수 있으니 주의해야 합니다.

일반 건축물대장상에 있는 근린생활시설 건물은 집합 건물인지, 일반 건물인지 표시가 안 되어 있습니다. 그렇기 때문에 은행에서도 단순 일반 건물이라 판단하고 예상 대출액을 알려주지만 집합건물이라 판단이 되면 예상 대출액보다 줄어들 수 있습니다.

그렇기 때문에 정확한 판단을 위해서는 등기부 등본을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

종교시설이나 복지시설

교회나 성당 같은 종교시설과 아동과 노인을 위한 복지 시설 등은 대출이 잘 안나올 수 있습니다. 그 이유는 이러한 건물이 경매로 넘어갈 경우 명도가 쉽지 않기 때문입니다.

그렇기 때문에 종교시설이나 복지 시설을 매수할 경우에는 여러 은행에 대출 문의를 통해 예산을 확인해보는 것이 좋습니다.

위반 건축물이나 부속 건축물이 포함된 빌딩

위반건축물이나 부속 건축물에 임차인이 있는 경우 임차인을 내보내고 원상복구를 하는 것이 좋습니다. 감정평가사가 현장을 답사할 경우 위법 부속 건축물 또는 위반건축물이 발견된다면 예상 대출금액보다 많이 줄어들 수 있습니다.

정도가 심하다면 대출이 아에 불가할 수도 있기 때문에 건축물대장에 있는 면적과 등기부등본에 있는 면적이 일치하는지 대조해보고 현장에 가서 위반건축물이 될 만한 게 있는지 꼼꼼하게 체크해봐야 합니다.

리모델링된 빌딩

빌딩 매수할 경우 건물 외관이 깨끗하면 매력적으로 느낄 수 있습니다. 단순한 페인트칠 정도의 내외관을 변경하지 않은 경우에는 문제가 되지 않으나 구청에 허가를 받아야만 하는 수준의 리모델링이 이루어졌다면 허가 여부를 체크해보는 것이 좋습니다.

허가 없이 구조 변경이 이루어진 경우에도 대출이 나오지 않을 수 있기에 주의해야 합니다.

용도변경이 불가능한 빌딩

주택 건물을 근생으로 용도 변경 후 잔금을 치르는 경우가 많습니다. 용도변경이 안 되는 경우도 있기 때문에 주의해야 합니다. 용도 변경이 안되면 주택으로 판단하기 때문에 대출이 어려울 수가 있고 취득세도 중과세될 수 있습니다.

따라서 용도변경이 필요하다고 판단되면 계약시에 매도인이 용도변경을 해주는 조건이나 용도변경이 불가할 시 계약금을 돌려받는다는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

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