생활형 숙박시설에 투자한다면 결국 대출을 생각하지 않을 수 없습니다. 투자자들에게 레버리지 효과는 결코 헛되이 생각할 일이 아닙니다. 특히 생활형 숙박시설 투자 시에는 자신의 투자금을 잘 책정해야 합니다.
생활형 숙박시설과 노후 대비
의외로 생활형 숙박시설에 투자하시는 분들 중에는 젊은 사람들보다 나이가 지긋하신 어르신들이 많습니다. 특히 이런 분들은 한 개만 계약하지 않고 2개 이상씩 계약하십니다.
노후 대비의 목적으로 2개, 3개씩 계약하는 분들도 많은데 투자 금액을 생각해보면 3개를 계약해도 초기 투자금이 아파트나 상가를 생각하면 굉장히 저렴한 편에 속합니다.
사실 객실 수익을 극대화하기 위해 상당한 노력이 필요합니다. 위탁운영 업체가 알아서 잘 운영을 하지만, 내 객실이 잘 예약되고 있는지 좋은 후기가 올라가는지 꼼꼼히 모니터링하는 것이 좋습니다.
생활형 숙박시설은 하루 단위로 수익·비용이 발생하기 때문에 당일 내 객실이 팔렸는지, 이번 주는 객실 예약이 얼마나 되었는지 수시로 확인하게 됩니다.
사실 개인적인 생각으로는 생활형 숙박시설을 분명하게 파악하고 충분히 알아본 뒤에 투자를 하는 것이 좋다고 생각하는데 만약 2 객실 이상을 투자하고 싶다면, 일단은 1 객실만 구매해서 생활형 숙박시설로 돈을 벌어본 후에, 1 객실을 더 추가해서 사는 것도 늦지 않다고 봅니다.
생활형 숙박시설과 대출
기본적으로 대출(레버리지)을 활용한 생활형 숙박시설 투자는 필수입니다. 대출이 감정평가(분양가의 90%) 대비 50% 이상 나오는 것이 일반적입니다.
아파트, 빌라와 같은 주거 물건에 비교하면 대출비율이 정말로 관대한 편으로 대출을 활용하는 것이 생활형 숙박시설 투자에서는 거의 필수입니다. 레버리지 효과로 인해 수익률이 높아지는 것은 당연합니다.
일반적으로 생활형 숙박시설 투자는 분양가에서 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성되고, 건축물 가격의 10%인 부가가치세는 환급받습니다.
참고로 계약금 10%는 전체 분양가의 10%를 의미하고, 환급받는 부가가치세 10%는 ‘토지+건물’ 분양가에서 건물분 분양가의 10%를 계약 시점부터 건물 준공 시점까지의 기간에 걸쳐 환급받는다는 의미입니다.
중도금은 시행사(분양사)가 계약자 대신 금융기관으로부터 돈을 빌려서, 계약자에게 제공합니다. 중도금은 준공 시 생숙이 있는 지역의 금융기관에 가서 대출을 받을 수 있는데, 대부분 중도금을 전부 대출로 충당합니다. 나머지 잔금만 내 돈으로 내면 됩니다.
생활형 숙박시설 투자를 위한 자금 마련 방법
일반적으로 분양가의 10%에 해당하는 금액이 없는 경우, 계약금 10%는 신용대출로 충당합니다. 대출 비율을 얼마나 할지는 개인 차이가 있지만, 순 분양가의 약 54%를 준공시에 금융기관으로부터 대출을 받아 충당이 가능합니다.
생활형 숙박시설 은 수익성 부동산이라서 담보대출을 받고 상환할 때, 원금은 갚지 않고 이자만 지불하기 때문에 현금흐름을 고려했을 때 부담률이 낮은 편에 속합니다
정리하면, 순분양가의 10% 계약금은 신용대출, 약 54%는 생숙담보 대출(일반담보대출)로 충당하면 됩니다. 잔금에 해당하는 36%는 최대한 모아서 충당하거나 신용대출을 통해서 가능합니다.
생활형 숙박시설 부가가치세 환급에 대해 주의해야 할 점
부가가치세는 일반 임대사업자 등록증을 발급받으면 모두 환급받을 수 있습니다. 다만 생숙을 주택으로 사용하면 부가가치세 환급은 받을 수 없습니다. 재산세, 종합부동산세 등 세제와 관련된 부분은 모두 주택으로 간주되어 적용받으니 주의해야 합니다.
분양계약 후에는 가능하면 빠른 시일 내에 일반사업자 등록증을 발급받아야 합니다. 부가가치세 법에서는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 사업자등록을 신청할 경우 해당 과세기간의 매입세액 공제가 가능하도록 되어 있습니다.
위의 내용을 잘 모르더라도 분양계약을 할 때, 분양사무소에서 안내하는 대로 따르면 됩니다. 담당 세무사도 무료로 배정해주는 경우도 있습니다.
부가가치세 환급은 위탁운영 업체와 바로 계약하지 않더라도 환급이 가능합니다. 조급하게 부가가치세 환급을 이유로 위탁운영 업체와 바로 계약하지 않아도 됩니다. 위탁운영 업체 계약은 2~3년 뒤 건물 준공 전후에 해도 되니 서두를 필요가 없습니다.
생활형 숙박시설 투자는 계약금 마련부터 잔금 납부까지 2~3년이 걸리므로 자신의 경제적인 상황을 고려해 무리하지 않은 선에서 투자해야 하시기 바랍니다.
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