생활형 숙박시설을 대부분 수익형 부동산으로 분류하는 만큼 부동산 투자에 있어서도 조금은 덜 안전하다고 인식되는 면이 있습니다. 하지만 생활형 숙박시설도 안전하게 투자할 수 있는 방법이 있어 소개해보고자 합니다.
1. 자기자본 30%로 구성하기
아파트든 상가든 오피스텔이든 부동산에서 가장 중요한 것은 자기 수준에 맞는 투자를 하는 것입니다. 특히 자기에게 맞는 적정 대출 선을 정하는 것이 매우 중요합니다.
특히 생활형 숙박시설은 대출 금액 면에서 오피스텔이나 상가보다 담보 인정 비율이 상대적으로 낮아 이 점에 주의해야 합니다.
오피스텔, 상가는 최대 80%까지도 대출이 나오지만 생활형 숙박시설은 분양가 기준으로 50~60% 정도에서 대출금이 정해지는 경우가 많습니다. 대출금액이 적은 이유는 생숙을 금융기관에서 고위험 자산으로 취급하기 때문에 담보로 인정되는 비율이 적기 때문입니다.
생활형 숙박시설은 대출 가능 비율은 적지만 투자 금액 측면에서 절대적으로 작기 때문에, 정확히 투자금을 계산하지 않으면 얼떨결에 바로 그 자리에서 2~3 객실을 계약하는 경우도 많습니다.
대출금 비율을 최대로 높여 레버지리를 최대한 활용하는 것도 좋지만 안정지향적 투자자라면 분양가의 30%는 내 돈으로 납부하는 것아 좋습니다. 이는 한 번에 덜컥 여러 객실을 충동적으로 분양받을 수 있는 가능성을 줄일 수 있기 때문입니다.
2. 잔금에 대한 현금흐름을 미리 계산하기
생활형 숙박시설을 분양받았다면 분양받은 날로부터 잔금 지급일까지의 현금흐름을 미리 계산해보시기 바랍니다.
주로 60대 이후 어르신, 부동산투자를 생전 처음 해보는 사람, 잘 모르지만 수익이 좋다는 말을 듣고 덜컥 계약하는 계약자들 가운데 이 부분을 고려하지 않고 있다가 나중에 낭패를 보는 사람을 많습니다.
만약 잔금을 마련하지 못하면 계약금 10%는 그냥 날리게 됩니다.
3. 프리미엄받고 중간에 파는 전략은 시도하지 않기
생활형 숙박시설에 투자할 때 중간에 프리미엄(일명 피)을 받고 팔려고 마음먹고 투자하는 사람이 있습니다. 그런데 이 전략은 수도권에 있는 생활형 숙박시설의 경우에 가능한 것이 대부분인데 특히, 주소 이전을 가능하게 해 줄 경우에만 가능합니다.
수도권 밖에 있는 생활형 숙박시설 투자는 프리미엄을 전혀 기대하지 않는 것이 좋습니다. 좀 더 현실적으로 말하면 생활형 숙박시설을 포함한 여행, 숙박 업계가 폭발적으로 가치를 인정받는 순간에 프리미엄을 기대할 만 합니다.
기존에 이미 분양을 받은 투자자라면, 자신의 객실 수익률을 꾸준히 높게 만드는 방법에 대해 연구하는 것이 좋습니다.
생활형 숙박시설 투자는 객실을 꾸준히 관리해서 객실 수익금이 많이 나오게 하면, 매매가가 연동되어 같이 올라가는 것이 가장 좋은 투자 방법입니다.
4. 경험이 없다면 한 개로 시작하기
월세 수입 목적의 생활형 숙박시설은 대부분 일반적인 상가보다 저렴한 경우가 많습니다. 그래서 리스크가 다른 수익형 부동산에 비해 적은 편이라고 생각합니다. 잘 관리한다면 자기 자본 대비 연 10% 이상의 수익률도 달성이 가능합니다.
생활형 숙박시설은 원금을 내지 않고 이자만 납부하는 것은 큰 장점입니다. 현금흐름 관리 측면에서 생숙을 통한 담보대출은 주택 담보대출보다 훨씬 유리합니다.
하지만 수익형 부동산인 만큼 코로나와 같은 외부 충격에 영향을 받을 수 있는 것이 생활형 숙박시설입니다. 안정적인 현금흐름이 마련되어 있지 않고 경험이 부족하다면 한 개로 시작하길 추천드립니다.
5. 객실당 단가를 파악하기
모든 조건이 동일할 때 객실료가 비싼 것에 투자해야 하는 것은 당연합니다.
가장 객관적인 자료를 볼 수 있는 사이트는 에어비앤인데, 생숙이 위치한 지역의 상황에 따라 가격의 변동 폭이 다른 국내 일반 채널에 비해 상대적으로 빠른 편입니다.
특정 기간을 보기보다는 내가 사려는 생숙의 인근에 위치한 숙박시설과 가격대 추이를 대략적으로 확인해보시기 바랍니다. 홍보용으로 만든 모든 수치는 사회 분위기가 굉장히 낙관적일 때 가장 잘 나올 수 있는 수익률을 활용하는 경우가 많습니다.
이에 현혹되지 않기 위해서라도 객관적인 데이터 확인은 반드시 필요한 절차입니다.
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