토지를 매입하여 토목 공사를 하려면 꼭 개발행위허가를 받아야 합니다. 아무리 내 땅이라고 해도 그 땅에 건물을 짓고 싶다 하더라도 개발행위허가를 득해야 하며 또한 그에 대한 세금을 납부해야 합니다.
개발행위허가란?
토지이용과 관련된 개발행위 중 도시계획 차원에서 검토가 필요하거나 관리하는 것이 타당하다고 판단되는 경우에는 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하고 있는 것이 개발행위허가제도입니다.
농지로 분류되는 3개 지목(전, 답, 과수원), 임야, 초지를 합한 5개의 지목을 원형지라 부르는데, 28개의 지목 중 이 5개는 개발행위허가의 대상이 됩니다.
개발행위 인허가로 인한 국고 세금
결론부터 말하자면 국고 세금의 종류는 다음과 같이 3가지가 있습니다.
- 농지(전, 답, 과수원)에 대한 농지보전분담금 = 공시지가의 30% × 전용하려는 면적(상한가: 공시지가 30%는 5만 원을 초과할 수 없다).
- 임야에 대한 대체산림자원조성비 = (단위면적당 금액 + 해당 산지 개별공시지가의 1000분의 10) × 전용하려는 면적
- 초지에 대한 대체초지조성비 = 초지조성단가 × 전용하려는 면적 + 3년간 초지관리비
농지, 임야, 초지에 따라 각각 납부하는 세금의 정도가 다른데 농지 〉 임야 〉 초지 순으로 세금이 높습니다. 그러므로 토지를 매입할 때는 세금까지 고려해서 가치를 판단하시기 바랍니다.
개발행위허가 신청 시 주의할 점
임야는 산림청에서 관리하는데 관리의 효율성을 위해 산지법으로 다음과 같이 구분하고 있습니다.
- 보전산지
- 준보전산지
- 산지전용제한지역
위의 3가지 산지 중 준보전산지가 되어야만 개발을 할 수 있습니다. 토지이용확인에서 산지법으로 보전산지, 준보전산지, 산지전용제한지역이 표시되어 있으니 서류를 확인하면 어떤 산지인지를 알 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
특히, 준보전산지는 서류상에 표시하지 않기 때문에 토지이용원에 산지법에 대한 아무런 표시가 없다면 그 산지는 준보전산지로서 개발이 가능한 임야라고 생각하면 됩니다.
초지는 지목 중 목장용지라고 불리는 지목으로 초지법으로 초지인 것과 초지가 아닌 것으로 구분합니다. 지목이 목장용지이면서도 개발행위허가 시 초지인지 아닌지에 따라 세금이 부과되기도 하고 부과되지 않기도 하니 참고하시기 바랍니다.
개발행위허가는 재량행위
토지 투자의 중심에는 개발행위허가가 있다고 합니다. 그런데 이 개발행위허가는 일정 요건을 갖추면 무조건 허가를 받을 수 있는 것이 아닌데 그 이유는 개발행위허가는 재량행위이기 때문입니다.
관청 담당자의 판단에 따라 허가 여부가 결정되므로 토지 투자 시 개발행위허가를 꼭 받아야 하는 입장이라면 사전에 담당자와 충분히 협의하고 허가에 대한 의견을 나누어는 것이 좋습니다.
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