지식산업센터에도 상가가 있습니다. 업무를 위한 창고도 있습니다. 상가와 창고는 산업단지 여부와 상관없이 일반인도 투자가 가능하여 인기가 많습니다. 하지만 지나친 광고로 인해 부풀려진 점이 많기 때문에 투자 시 주의할 필요가 있습니다.
지식산업센터의 상가나 창고 투자시 주의할 점은 다음과 같습니다.
- 지식산업센터 상가의 주요 고객은 직장인
- 지식산업센터 입주율을 확인할 것
- 업종 지정 상가를 주의 깊게 볼 것
- 지식산업센터 내 상가 대출
- 지식산업센터 내 창고 투자
- 지식산업센터 상가의 「상가건물 임대차 보호법」 적용
지식산업센터 상가의 주요 고객은 직장인
지식산업센터의 주요 고객은 결국에는 상주하는 직장인입니다. 이것은 오후 6시 이후에는 유효 수요가 거의 없다는 것을 의미합니다. 주 52시간 근무제로 인해 야근하는 인력은 거의 없으며 특히 주말에는 개미 한마리 안 보일 것입니다.
또한 요즘에는 재택근무 또한 기업에서 많이 시행하는 만큼 사람 보기가 어려울 정도입니다.
간혹 지식산업센터 주변에 아파트가 있어 입주민이 이용하는 경우가 있을 수는 있으나 기대하지 않는 것이 좋습니다. 지식산업센터의 상가는 대부분 직장인의 업무시간에 수익을 창출해내야 합니다. 직장인의 소비는 결국 점심시간에 이루어집니다.
하지만 지식산업센터 입주 기업들이 대부분 중소기업이므로 빠르고 싼 구내식당을 선호하는 편이라는 점을 기억해야 합니다.
지식산업센터 입주율을 확인할 것
입주가 시작된 지식산업센터를 방문해보면 상가들이 많이 비어있음을 쉽게 볼 수 있습니다. 사무실들은 입주 시점에 맞춰서 들어오지만 상가의 경우에는 사무실 입주가 어느 정도 완료된 후에 임대가 시작됩니다.
상가 임차인의 입장에서는 굳이 먼저 입주해서 임차비용을 지불할 이유가 없기 때문입니다.
통상적으로 기업체 입주 완료는 1년 정도 걸리며 상가는 그 이후에 천천히 입주하게 됩니다. 그렇기 때문에 지식산업센터 내 상가를 투자하는 경우에는 공실 기간이 길어질 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
선 임대가 된 상가의 경우 임대료가 분양가나 매매가에 미리 포함된 경우도 있습니다. 따라서 임대료나 분양가가 주변 시세에 맞게 적절하게 책정되었는지 투자 전에 살펴보기 바랍니다.
업종 지정 상가를 주의 깊게 볼 것
지식산업센터 내 상가를 투자할 때는 업종 지정 상가가 좋습니다. 업종 지정 효력은 해당 지식산업센터가 없어질 때까지 효력이 지속됩니다.
업종 지정은 주로 구내식당, 편의점, 커피숍, 부동산, 문구점 등이 있습니다. 이것은 해당 지식산업센터 내에서는 독점적 효력이 생깁니다.
물론 입지가 좋거나 분양에 흥행한 지식산업센터의 경우 분양대행사나 시행사가 선점해 놓는 경우가 많습니다. 하지만 간혹 이러한 물건들이 시장에 나오는 경우가 있습니다.
만약 지식산업센터 내 업종 지정 상가를 노린다면 공인중개사나 분양 직원에게 미리 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 규모가 큰 지식산업센터의 업종 지정 상가는 임대를 맞추기 쉬울 정도로 수요가 높은 편입니다.
최근 트렌드는 구내식당이나 커피숍은 업종 지정을 하지 않는 것이 대부분입니다. 그 이유는 커피숍이나 구내식당이 업종 지정이 되어버리면 상가 분양이 잘 이루어지지 않기 때문입니다.
요즘 업종 지정으로 추천하는 상가는 부동산입니다. 지식산업센터 입주와 함께 임대와 매매가 이루어져야 하기 때문에 부동산이 매우 활성화됩니다. 부동산 자리가 업종 지정되어 있다면 안정된 수익을 볼 가능성이 높습니다.
지식산업센터 내 상가 대출
위에 말한 것처럼 좋은 물건은 시행사나 분양대행사가 선점하기 때문에 우리 같은 일반인이 매수하기는 쉽지 않습니다. 좋은 상가를 매수하기 위해서는 공인중개사와 분양사 직원에게 적극적인 어필이 필요합니다.
지식산업센터 내 업종 지정 상가는 오랜 기간 안정적으로 운영할 수 있는 매력적인 물건이며 상가 대출의 경우 약 50~70% 정도 나오기 때문에 자기 자본을 적당히 준비할 수 있다면 대출을 통한 수익을 발생시킬 수 있습니다.
지식산업센터 내 창고 투자
지식산업센터의 업무지원시설로는 상가뿐만 아니라 창고도 있습니다. 요즘에는 사무실과 창고를 분리해놓기 때문에 창고 임대가 잘 되는 편입니다.
또한 입주 후 사업의 규모가 커지는 경우에도 창고를 임대해 공간을 확보하는 경우가 많습니다.
인테리어가 필요 없기 때문에 추가 비용의 거의 들지 않지만 지하에 위치하여 습기가 있는 점은 단점으로 꼽힙니다.
하지만 창고의 경우도 대출이 50~60%가량 가능하기 때문에 레버리지 효과를 이용하기에는 좋은 상품 중 하나입니다.
지식산업센터 상가의 「상가건물 임대차 보호법」 적용
지식산업센터 내의 상가는 「상가건물 임대차 보호법」이 적용되는 경우가 있습니다. 바로 환산보증금액이 다음 네 가지에 속할 때 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다.
- 서울: 9억 원 이하
- 수도권 과밀억제 구역과 부산: 6억 9천만 원 이하
- 기타 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안양시, 용인시, 김포시, 광주시: 5억 4천만 원 이하
- 그 외의 지역: 3억 7천만 원 이하
「상가건물 임대차 보호법」이 적용되면 다음을 주의해야 합니다.
- 임대차 기간의 기준은 1년이며, 임차인은 10년간 계약갱신청구권을 갖습니다.
- 임차인이 계약 종료 1~6개월 전에 갱신 의사를 밝히면 임대인은 특별한 이유 없이 거절할 수 없습니다.
- 묵시적 갱신이 된 경우 1년간 유효하며, 그 기간 중 아무 때나 임차인은 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 날짜로부터 3개월 후부터 효력이 발생합니다.
- 임대인은 차임 또는 보증금을 5%까지 증액할 수 있습니다. 다만 계약 갱신 시 기존 계약 체결 후 1년 이내는 차임이나 보증금 증액이 불가합니다.
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